나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52303 [1] 전라남도 여수시 수정동 151-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 수정동 소재 여수수정행복주택아파트 남측 인근에 위치하며 주위는 노후화한 단독주택이 밀집한 기존주택지대임.

교통상황

인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

경사지대에 위치한 유사사다리형 토지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

폭 약 2m 협소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측사정으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로서 외벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 창호: PVC샷시창호임. 기호2(나) 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 구조로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 창호: 목재창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호 ㄱ, ㄴ은 본건 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

기호2(나) 공부상 스레이트지붕이나 현황 스레이트위 함석지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52303 (1)

소재지: 전라남도 여수시 수정동 151-2

용도: 단독주택

감정가: 78,437,200원

토지면적: 122.00㎡ (약 36.91평)

건물면적: 77.64㎡ (약 23.49평)

건물 제시외면적: 3.30㎡ (약 1.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO (장영주)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 수정동 소재 여수수정행복주택아파트 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 노후화한 단독주택이 밀집한 기존 주택지대입니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 경사지에 위치한 유사사다리형으로 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다. 또한, 폭 약 2m의 협소로에 접해 있습니다. 본 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 장영주 명의의 근저당권(62,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위인 주식회사 케이뱅크의 가압류(53,677,583원)와 장영주 명의의 임의경매개시결정(62,000,000원) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 115,677,583원입니다. 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 있더라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 노후화한 단독주택이 밀집한 기존 주택지대로, 자체적인 상업 활동보다는 주거 기능이 주를 이루는 곳으로 판단됩니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터가 제공되지 않아, 상세한 시세 분석 및 상권 형성에 대한 심층적인 평가는 어렵습니다.

5. 생활정보

단독주택 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 인근에 행복주택이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 지상에 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ)이 부합물 및 종물로 포함되어 매각됩니다. 건물의 공부상 지붕은 '시멘트벽돌조 스레이트지붕'이나 현황은 '슬레이트 위 함석지붕'으로 차이가 있어, 이는 확인이 필요한 부분입니다. 또한, 약 2m의 협소한 도로에 접해 있어 차량의 진출입 및 통행에 제약이 따를 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

순천지원 2025타경52303 (1) 물건은 전라남도 여수시 수정동에 위치한 단독주택입니다. 노후 주택 밀집 지역에 속하며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 특성이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되지만, 임대 관계가 불명확하여 명도 관련 사전 조사가 필수적입니다. 협소한 도로 폭은 장기적인 접근성 측면에서 고려해야 할 단점입니다.

8. 투자 포인트

본 건은 임차인 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 대상이므로, 이를 활용하여 건물의 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 여수시 수정동이라는 지역적 특성을 감안할 때, 향후 재개발 가능성이나 신축 부지로서의 가치를 고려한 투자를 생각해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 78,437,200원입니다. 주변의 유사 물건에 대한 구체적인 시세 정보 및 JSON 데이터가 부족하여, 외부 자료를 통한 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없고 제시외 건물까지 포함된 점을 감안할 때, 감정가 수준에서부터 현장 조사 및 시장 상황을 고려한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 다만, 정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 판단을 내리시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.