나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경813 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-88 타워더모스트광안 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상18층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장석 및 몰탈위 수성페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경813 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-88, 타워더모스트광안 2층 202호

감정가: 556,000,000원

채권자: 주OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

토지 면적: 14.02㎡ (약 4.24평)

토지 지분: 14.02㎡ (약 4.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

건물 지분: 42.57㎡ (약 12.87평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하4층 지상18층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 8월 26일

건축물대장상 주용도: 업무시설

현황 용도: 제2종근린생활시설

1.4. 매각 정보

감정평가액: 556,000,000원

작성일: 2026년 6월 15일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 도심 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2021년 10월 29일, 금360,000,000원)

말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 411,888,440원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한지수

보증금: 40,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업자 등록일: 2022년 4월 14일

배당신고일자: 2026년 1월 15일

대항력: 없음

비고: 임차인 한지수는 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 결과

임차인 한지수는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 민락동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

특히, 인근에 위치한 민락동 행정복지센터 등 공공기관과 다수의 근린생활시설은 지역 상권 활성화에 기여합니다.

4.2. 업종 분석

본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 해당 업종에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건축물 정보상 주용도는 업무시설이며, 현대적인 건물 내 적정 면적으로 인해 고급 상점, 카페, 소규모 오피스 등 다양한 업종으로의 전환 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

행정복지센터, 공공기관 등이 가까이 있어 행정 업무 처리도 용이합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

현재까지 확인된 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 추가 권리 변동 가능성은 항상 존재합니다.

임차인 대항력 없음으로 인수될 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 노후화, 누수, 설비 문제 등 건물 자체의 물리적인 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (실제 현장 조사를 통해 확인 필요)

6.3. 기타 리스크

경기 변동에 따른 부동산 가치 하락 가능성.

상권의 변화 및 경쟁 심화 시 공실 발생 위험.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 준주거지역에 위치한 근린상가로, 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 비교적 신축(2021년 사용승인)인 현대적인 건물 내 적정 면적의 상가로 활용 가치가 높습니다.

다만, 상권의 변화 및 공실 위험 등 시장 요인을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 수영구 민락동 핵심 지역, 민락동 행정복지센터 인근, 배후 주거 단지 풍부

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 편리

* 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상, 인수 부담 없음

* 활용도: 제2종근린생활시설, 다양한 업종 전환 가능성

* 건물: 비교적 신축(2021년 사용승인)의 현대적인 건물

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 556,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고, 시장 상황 및 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 동향, 본 물건의 정확한 내부 상태 및 잠재적 가치 평가가 추가적으로 이루어져야 합니다.

본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.