나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1543 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 549 범어덕산타운 106동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "서남초등학교" 남서측 인근에 위치한 범어덕산타운 106동 8층 806호로서, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량출입 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층건물 중 8층 806호(사용승인일 : 1993.08.02.) 로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차설비 등이 되 어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

내외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1543 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 549 범어덕산타운 106동 8층 806호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 49.73㎡ (약 15.04평)

건물 면적: 111.78㎡ (약 33.81평)

전용 면적: 85.52㎡ (약 25.87평)

건물 규모: 지하 1층 / 지상 15층 건물 중 8층 806호

사용 승인일: 1993년 8월 2일

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 222,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "서남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

내외부 가로망 상태 역시 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 김형찬, 문선영

근저당권: 우리은행 (131,000,000원, 80,300,000원), 정우민 (41,000,000원)

임의경매개시결정: 정우민 (40,405,000원)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 252,300,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (비고: 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 범어덕산타운

총 세대수: 483세대

건축 연도: 1993년 (사용 승인일: 1993.08.02)

주차 가능 대수: 총 376대 (지하 17대, 지상 3대)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"서남초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교육환경 보호구역에 해당됩니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1993년 사용 승인된 건물로, 약 33년의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 시세와의 괴리

감정가(222,000,000원) 대비 최근 실거래가(8층 120,000,000원, 타 층 140,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 해당 매물 고유의 특성일 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍에 위치한 아파트로, 초등학교 및 주거 단지가 인접하여 기본적인 생활 편의성이 갖추어진 곳입니다.

건물 노후도가 있으나, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 반드시 면밀한 분석을 통해 시세 수준을 재확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

실거래가 기준, 희망층(8층)과 동일한 층의 거래 사례(120,000,000원)가 존재하여 시세 추정이 비교적 용이합니다.

단지 내 편의시설 및 주변 교육시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

차량 접근성이 좋고 도로망이 양호하여 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

동일 층(8층) 실거래가 120,000,000원, 타 층 실거래가 140,000,000원, 감정가 222,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 수준은 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 물건의 낙찰 가능성과 향후 시세 상승 여력, 보유 기간 등을 고려하여 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 인수할 보증금이 없음을 전제로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.