나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12413 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1504-1 구지마을3단지푸르지오아파트 304동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '장신대역 부산김해경전철' 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골트러스금속기와지붕 지상 27층 내 6층 601호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 화강석붙임 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감, 창호 : pvc 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 간선도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 18미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

삼계동 1504-1 : 도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12413 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1504-1 구지마을3단지푸르지오아파트 304동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 521,000,000원 (52,100만원)

* 토지면적: 72.17㎡ (약 21.83평)

* 토지지분: 72.1746㎡ (약 21.83평)

* 건물면적: 124.24㎡ (약 37.58평, 공급면적 추정)

* 건물지분: 124.2404㎡ (약 37.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 김해시 삼계동에 소재하며, '장신대역 부산김해경전철'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 18미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 8월 11일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(을4, 채권액 319,200,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (갑1, 2007-05-07, 주식회사대우건설)

* 소유권 이전 (갑2, 2007-06-22, 김경숙, 매매)

* 근저당권 (을4, 2015-08-11, 한화생명보험주식회사, 319,200,000원, 말소기준권리)

* 근저당권 (을6, 2022-04-08, 대구은행, 600,000,000원, 말소)

* 가압류 (갑4, 2024-08-28, 한혜경, 45,000,000원, 말소)

* 임의경매 (갑5, 2025-11-13, 주식회사 아이엠뱅크, 320,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액: 964,200,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 박 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 보유하고 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지인 '구지마을3단지푸르지오' 내에 위치하고 있어, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 입주민의 생활 편의성이 높습니다.

* 지역은 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재된 제3종일반주거지역으로, 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 27층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 해당 호실은 601호입니다.

* 면적: 본 건의 건물 면적은 124.24㎡ (약 37.58평)입니다.

* 설비: 제반 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 465대의 차량을 주차할 수 있으며, 지하 주차 공간 및 전기차 충전 시설을 갖추고 있습니다.

* 준공 연월: 2007년 04월 05일

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인의 존재: 박 임차인은 보증금이 0원으로 신고되어 있으나 대항력을 가지고 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 절차 지연이나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채권액이 9억 6천만원 이상으로, 감정가 5억 2천만원을 상회합니다. 이는 경매 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 절차 진행 시 법원 진행 상황에 따른 변동성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 삼계동의 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경 및 생활 인프라가 우수한 편입니다.

* 교통 접근성 및 단지 내 편의시설 또한 양호한 수준입니다.

* 가장 큰 고려사항은 보증금 0원임에도 대항력을 가진 임차인의 존재이며, 이로 인한 명도 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 높은 채권 총액으로 인해 경매 진행 과정에서의 잠재적 변수를 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정성: 1,098세대의 대단지 아파트로, 지역 내에서 꾸준한 수요가 뒷받침됩니다.

* 우수한 생활 환경: 편리한 교통망과 다양한 편의시설을 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 수익성: 감정가 52,100만원을 기준으로, 명도 등 제반 비용을 고려하더라도 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(약 96.50㎡ ~ 100.89㎡)의 아파트가 2026년 5월 35,000만원, 2026년 6월 36,800만원 및 37,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 면적: 본 건의 건물 면적은 124.24㎡ (약 37.58평)으로, 최근 거래된 면적보다 넓습니다.

* 감정가: 52,100만원

* 시세 추정: 최근 거래된 면적(약 96.50㎡ 기준, 36,800만원)을 바탕으로 평당 가격을 산출하면 약 381만원/㎡ 수준입니다. 이를 본 건 면적(124.24㎡)에 적용 시 약 47,359만원으로 추정됩니다. 또한, 100.89㎡ 기준(37,000만원)으로는 약 367만원/㎡이며, 이를 적용 시 약 45,590만원으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가(52,100만원) 대비 최근 실거래가 추정치(약 45,590만원 ~ 47,359만원)는 다소 높은 편입니다. 대항력있는 임차인의 존재 및 명도 리스크, 높은 채권 총액 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세를 고려하여 45,000만원 ~ 48,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.