나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6611 [1] 경기도 고양시 일산동구 정발산동 785 일산현대아이스페이스 226호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동 소재 "지하철 3호선 정발산역" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등의 업무시설, 소방서, 경찰서 등 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 3호선 '정발산역'이 소재하는 등 제반 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제2층 제226호, 제226-1호 및 제226-2호로서, 외벽: 치장석, 외장판넬붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 등 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

본건 기호(가)(나)(다)는 벽체구분없이 하나의 점포(골프연습장 "더 벙커 골프아카데미")로 이용중이었던 것으로 조사되었으나, 조사시점 현재 영업중단 상태임. 본건 기호(가)는 후첨 사진용지와 같이 종전 임차인이 골프연습장 인테리어 공사중단중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 일단의 등고평탄한 3필일단의 가장형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약25미터, 북동측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가) 중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~45m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 기호(나)(다) 중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~45m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

본건 기호(가)(나)(다)는 벽체구분없이 이용중인바, 업무진행시 참고바람. 본건 기호(가)~(다)는 등기사항전부증명서상 전용면적이 각각 3,180.15㎡, 71.19㎡, 243.82㎡으로 등재되어 있으나, 이는 공용부분(복도)이 포함된 면적으로 집합건축물대장상 등재된 전용면적을 기준으로 하여 평가하였음. 기호(가) 운동시설(복도) 99.26㎡, 기호(나) 제2종근린생활시설(골프연습장:복도) 2.22㎡, 기호(다) 제2종근린생활시설(골프연습장:복도) 7.62㎡부분은 공용부분에 해당하는바(후첨 내부구조도 참고) 전용면적에서 제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로 확인하였음. - 본건 기호(가)는 가격시점 현재 영업이 중단된 골프연습장 및 골프연습장으로 공사중인 상황이며, 방화구획 변경 등으로 대수선 허가(2023.07.04.)를 득하였으나, 착공신고를 하지 않아 대수선 허가가 취소될 수 있는 상황으로 조사되었음. - 종전에 골프연습장을 운영했던 임차인이 유치권 행사중 이오니, 경매업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1, 2, 3. 벽체구분없이 이용중임.
3. 유치권신고인 이병재가 2025. 12. 12.자로 공사대금(금 1,459,000,000원)을 원인으로 하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함(상가건물임대차현황서상 임차인임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 정발산동 785번지에 위치한 일산현대아이스페이스 226호입니다.

본 물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경6611 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 정발산동 785 일산현대아이스페이스 226호

용도: 근린상가

감정가: 13,453,000,000원

토지면적: 568.36㎡ (약 172평)

건물면적: 3495.16㎡ (약 1057평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유치권, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 지하철 3호선 정발산역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등의 업무시설, 소방서, 경찰서 등 다양한 관공서가 소재하여 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 정발산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 일단의 등고평탄한 3필지로, 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

건물은 남서측으로 약 40미터, 북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

권리 분석 개요

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 26일 접수된 신한은행 근저당권(을18)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 11,743,123,209원으로 높게 나타납니다.

등기부 내역 요약

소유권 이전: 김두정(2002.01.17), 마옥련(2012.06.28), 한성유엘산업주식회사(2018.03.06)

근저당: 신한은행(말소기준권리, 2022.04.26, 6,192,000,000원), 신한은행(2022.07.25, 2,073,600,000원), 신한은행(2022.07.25, 893,280,000원), 주식회사에이엠피엠글로벌(2025.05.27, 250,000,000원, 말소), 박창환(2025.11.21, 1,100,000,000원, 말소), 김정미(2025.11.21, 330,000,000원, 말소)

가압류: 일산아이스페이스관리단(2024.07.31, 138,389,250원, 말소), 중소기업은행(2025.11.10, 68,853,959원, 말소), 기술보증기금(2025.11.21, 697,000,000원, 말소)

압류: 고양시(2025.11.25, 말소)

임의경매: 신한은행(2025.11.13, 6,517,879,054원, 말소)

기타: 21번 근저당권 일부 이전(기술보증기금, 2026.01.05, 말소)

임차인 현황

* 이소진: 보증금 1,000,000,000원, 차임 60,000,000원, 전입/사업일자 2022.10.07, 배당신고일자 2026.01.30, 대항력 없음.

* 배성윤: 보증금 50,000,000원, 차임 20,000,000원, 전입/사업일자 2024.02.26, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

유치권 신고 현황

유치권 신고인 이병재가 2025년 12월 12일자로 공사대금(1,459,000,000원)을 원인으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. (상가건물임대차현황서상 임차인으로 확인됨)

4. 상권분석

현재 본 물건이 위치한 일산동구 정발산동 일대는 지하철 3호선 정발산역을 중심으로 형성된 상업 지구로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖추고 있습니다. 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 관공서 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

본 건물(226호, 226-1호, 226-2호)은 종전 골프연습장("더 벙커 골프아카데미")으로 이용되었으나, 현재는 영업이 중단된 상태입니다. 이는 공사 중단 및 대수선 허가 관련 불확실성과 연관되어 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 지하철 3호선 정발산역을 비롯하여 일산병원, 국립암센터 등 주요 의료 시설과 고양경찰서, 일산소방서 등 공공기관이 인접해 있습니다. 또한, 롯데백화점, 웨스턴돔, 라페스타 등 대형 상업 및 문화 시설 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 높은 지역입니다. 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 14억 5천 9백만원에 달하는 공사대금 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 영업 중단 및 건축 관련 불확실성: 현재 영업이 중단된 상태이며, 대수선 허가를 받았으나 착공 신고가 되지 않아 허가가 취소될 가능성이 있습니다. 이는 추후 건물 이용 및 재건축 시 추가적인 절차나 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 이용 상태 차이: 226호, 226-1호, 226-2호가 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이라는 점은 공부상 면적과의 차이 및 실제 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 117억원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 시 높은 경쟁률이 예상되거나 또는 대규모 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정발산역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으나, 유치권 신고, 영업 중단 상태, 건축 관련 불확실성, 그리고 117억원 이상의 높은 채권 총액이라는 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부와 대수선 허가 취소 가능성에 대한 면밀한 법률적, 실무적 검토가 필수적입니다. 현재로서는 잠재적 가치 상승 가능성보다는 위험 부담이 더 크게 작용할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 3호선 정발산역 바로 앞에 위치하여 교통 편리성과 상업적 가치가 매우 높습니다.

* 넓은 연면적: 약 1057평에 달하는 넓은 건물 면적은 다양한 업종으로의 전환 및 사업 확장을 위한 유리한 조건을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 현재의 제반 리스크가 해소될 경우, 뛰어난 입지를 바탕으로 한 높은 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 보증금 인수분은 없는 것으로 분석됩니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 13,453,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 유치권 금액(1,459,000,000원) 및 추가적인 공사, 법률 자문, 행정 절차 등에 소요될 비용 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어려우며, 현장 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 정확한 가치를 평가한 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.