나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11591 [1] 경상북도 구미시 비산동 489-1 비산전원리빙필 101동 6층 604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 "한국폴리텍대학구미캠퍼스" 북측 인근에 위치하며, 부 근 일대는 아파트, 학교, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정 은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건 중 6층 604호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 4차선 및 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 세로의 아스팔트 포장도로로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(저촉 ),가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-02-02)<교육 환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11591 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 구미시 비산동 489-1 비산전원리빙필 101동 6층 604호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지면적: 25.34㎡ (약 7.66평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 6층 604호

건축물 정보:

- 아파트명: 비산전원리빙필아파트

- 사용승인일: 1995년 9월 14일

- 최고층수: 18층

- 동수: 1개동 (총 182세대)

- 건물 총면적: 15,685.44㎡

- 주차대수: 총 49대 (지상 4대, 지하 45대)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 준공업지역

도로접합: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

제한사항: 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 "한국폴리텍대학구미캠퍼스" 북측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트, 학교, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 남측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 세로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 북삼새마을금고의 근저당권(2018-09-13 접수, 을5)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 비산동 일대는 아파트 단지와 함께 공단 지역 및 학교가 혼재된 복합적인 지역입니다. 이는 주거 기능과 함께 산업 활동이 이루어지는 지역임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

* 위치 및 주위환경 설명에 따라 아파트, 학교, 공장 등이 인근에 분포합니다.

* 교통상황에 언급된 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 아파트 자체적으로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 학교가 형성되어 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (주변 1km 내 비산초, 신기초, 구미신평중, 광평중 등이 위치 - 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 유사 유형의 일반적인 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 정보 불확실

임대 관계가 미상이므로, 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 보증금 관련 사항을 명확히 파악해야 합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 큰 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 제한

준공업지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역(특히 산동읍)에서 혐오시설 관련 주민 민원이 있었던 사례가 검색되나, 본건 소재지인 비산동 489-1 인근에서 직접적으로 심각한 혐오시설이 확인된 바는 없습니다. 다만, 공단 지역이 인접해 있어 산업 시설 관련 환경 요소를 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 비산동에 위치한 아파트로, 교통 접근성은 보통 수준이며 주변에 아파트, 학교, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 1995년에 건축되어 연식이 있으나, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하고 임대 관계가 미상이어서 주의가 필요합니다. 낙찰 후 명도 과정 및 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 유사 면적(59.85㎡)의 아파트가 최근 5,600만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고가 됩니다. (2026년 5월 30일, 15층 거래 - 검색 결과의 JSON 분석)

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 아파트 단지 자체는 182세대로 어느 정도 규모를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.85㎡)의 거래 사례는 5,600만원(15층)이며, 본건의 감정가는 6,400만원입니다. 6층이라는 점과 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 고려해 볼 수 있습니다. 유사 거래 사례를 바탕으로 5,500만원 ~ 6,300만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있겠으나, 실제 현장 조사를 통해 내부 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 필수적입니다. 인근 공단 지역의 개발 및 아파트 노후화 추세 등도 시세 변동에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.