나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6070 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1484-9 주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남동측 인근에 위치한 현지호칭'벼리재' 주건축물 1동 2층 202호로서, 주위는 아파트단지, 주상복합건물, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 2층 202호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 치장석 붙임 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(다세대주택).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성한 정방형의 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건 소재지는 부산광역시 해운대구 중동 1484-9번지, 주건축물 1동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경6070 (1)이며, 감정가는 205,000,000원입니다. 토지 면적은 26.34㎡(약 7.97평)이고, 건물 면적은 48.46㎡(약 14.66평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 윤*입니다. 본 건물은 2018년 11월 23일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다. 토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 주상복합 건물, 다세대 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 본건 토지는 남동측으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

을구 순위 1번의 주택임차권 (2024년 6월 21일 등기)이 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 해당 임차인은 윤*이며, 임대차 보증금은 150,000,000원입니다. 전입일자는 2021년 5월 3일이며, 확정일자는 2024년 6월 11일입니다. 이 임차권은 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 부산지방법원 동부지원의 강제경매개시결정 (2025타경6070)으로, 채권자는 윤*이며 권리 금액은 161,979,451원입니다.

등기부상 소유권 보존은 2018년 12월 28일 이한민 명의로 등기되었으며, 이후 신탁등기 말소 등이 있었고, 윤*의 주택임차권(인수) 및 윤*의 강제경매(말소기준권리)가 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 편의시설 및 주거 단지가 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 동백초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 본 건물은 2018년 11월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원 인수 의무입니다. 해당 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 제시된 주변 유사 물건의 시세 정보(45㎡ 약 9,500만원, 49.59㎡ 약 1억 4,000만원)를 바탕으로 추정 시, 본건 건물 면적(48.46㎡)의 시장 가치는 약 1억 2천만원 내외로, 본건 감정가(205,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보여, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 해운대구 중동의 준신축급 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크 요소입니다. 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 감정가와 인수 보증금을 합산한 총 실질 투자 금액이 시장 가치보다 높을 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 철저한 시세 조사와 권리 분석을 통해 투자 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대 달맞이길 인근의 우수한 입지 및 잠재적 가치.

* 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물.

* 인수되는 임차 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용을 고려하여, 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성 모색.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

인수해야 하는 임차 보증금은 150,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 205,000,000원 - 150,000,000원 = 55,000,000원

총 실질 투자 비용 (예상 입찰가 + 인수 보증금) = 55,000,000원 + 150,000,000원 = 205,000,000원.

다만, 제시된 주변 시세 정보(45㎡ 약 9,500만원, 49.59㎡ 약 1억 4,000만원)를 바탕으로 추정한 본건 건물 면적(48.46㎡)의 시장 가치는 약 1억 2천만원 내외로, 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 만약 이 시세가 본건의 실질 시장 가치를 반영한다면, 예상 입찰가 55,000,000원으로 낙찰받더라도 총 실질 투자 비용(205,000,000원)은 시장 가치를 초과하게 되어 투자에 신중을 기해야 합니다. 따라서 본 물건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재확인이 필요하며, 입찰가는 본건의 정확한 시세 판단 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.