나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6058 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층301호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 내 제3층 제301호 외 8개호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 콘크리트 마감 등. 창호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

(1)~(3), (4)는 건축물 대장상 교육연구시설(학원)로 현재는 공실 임. (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 명칭: 베베짐으로 일체로 사용중 임. (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 명칭 : 골프존 파크 임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 25m 내외, 남측으로 약 22m 내외, 북서측으로 약8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809-1 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 삼성리 809-2 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6058 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층301호

* 구분: 집합건물 (상가/사무실 등)

* 용도: 교육연구시설 (본건 301호 기준)

* 토지면적: 30.76㎡ (약 9.31평)

* 건물면적: 148.93㎡ (약 45.05평)

* 감정가: 563,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집된 지역에 위치하여 주위 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 근린상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 29일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 경매개시결정: 2025년 11월 7일 접수된 방어진농업협동조합의 임의경매 (갑2)입니다.

* 소유권: 2020년 12월 2일 접수된 주식회사금빛타워의 소유권보존 등기입니다.

* 총 등기부채권액: 5,460,000,000원 (주 채권자는 방어진농업협동조합입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물: 본건이 소재한 건물은 일광골드타워로, 지하 3층, 지상 10층 규모의 집합건물입니다.

* 건물 용도: 건물 전체적으로 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

* 본건 이용 상태: 본건(301호)은 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 대규모 아파트 단지와 학교, 공원이 인접하여 근린 상업 시설로서의 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 토지 이용: 상업용 건부지로 이용 중인 가장형의 토지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 해빛초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산이 존재할 수 있으며, 이는 본 건의 낙찰가율 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임대 관계가 미확인되어 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수되는 보증금은 0원임)

* 건물 내 복합 용도: 건물 내 다양한 용도의 호실들이 존재하여, 건물 관리 및 운영에 있어 집합건물로서의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 기장군 일광읍의 교육 및 주거 밀집 지역에 위치한 교육연구시설입니다.

* 해빛초등학교와 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물(2019년 건축)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 현재 공실 상태이지만, 입지 조건을 고려할 때 학원 등으로 재활용될 잠재력이 높습니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미확인 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 대단지 아파트 인근으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 준신축 건물: 2019년 건축물로 건물 노후도가 낮아 유지보수 용이.

* 교육 수요: 학원 등 교육시설 운영에 유리한 입지조건.

* 일괄매각: 토지 지분과 건물 전체를 함께 취득하여 활용 가치 극대화.

* 공실 리스크 완화: 입지 기반의 잠재적 수요로 인한 빠른 임대 또는 재활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 복수의 담보물건으로 묶여있는 공동담보 물건이며, 개별 물건의 감정가와 총 채무액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 통상적으로 본 물건과 유사한 조건의 집합건물은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되는 경향이 있습니다.

* 본 건의 감정가는 563,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 감정가의 80% 수준인 약 450,400,000원을 기준으로 삼아, 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 검토 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.