나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9722 [1] 대구광역시 북구 산격동 1240-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "대구교육박물관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독(다가구)주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 등의 출입이 가능하고, 본건 북동측으로 동북로, 북서측으로 산격로가 통과하고 있으며 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아 제반교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

자체지면 평탄한 장방형의 토지로서, "단독주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하며, 이를 통하여 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서 (사용승인일: 1994.07.28) - 외 벽 : 외장타일, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 주용도는 "단독주택(다가구주택)"으로서, 층별용도는 아래와 같음. 1 층 : 주택(2가구) 2 층 : 주택(1가구)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : ① 본건 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였는 바, 경매진행시 소유권ㆍ일괄경매 여부 등을 확인 하시기 바랍니다. ② 본건 건물 2층에 소재하는 건물에 부합된 (비)가림시설(기호 ⓐ, ⓑ)은 본 건물에 포함하여 평가하였습니다. ③ 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 일부세대의 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 외부목측, 일반건축물대장의 건축물 현황도, 탐문 등에 의한 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물 및 (비)가림시설 포함. 서울보증보험(주)(양도전 임차인 한국토지주택공사)로부터 임차보증금 67,600,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 위 임차권등기(2024.4.5. 제56245호)를 말소하는 것에 동의한다는 2025.11.6.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행하는 2025타경9722 부동산강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9722 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소재지: 대구광역시 북구 산격동 1240-24

* 토지면적: 120.10㎡ (약 36.35평)

* 건물면적: 131.51㎡ (약 39.78평)

* 주요 용도: 단독주택 (건축물표제부 상 다가구주택)

* 건물 사용승인일: 1994년 07월 28일

* 건물 제시외면적: 22.60㎡ (본 건물에 포함 평가, 확인 필요)

* 감정평가액: 284,564,600원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "대구교육박물관" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독(다가구)주택 및 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 북동측으로 동북로, 북서측으로 산격로가 지나고 있어 교통시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

* 본건 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있으며, 이를 통해 폭 약 8미터 도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 2025년 11월 06일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(갑8)입니다. 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 권리는 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 윤 (보증금 70,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정일자 2021.12.07): 대항력 있음. 건물 등기부상 을12번 주택임차권(2026.02.02. 등기)으로 등재되어 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수합니다.

* 정 (보증금 30,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2022.01.11, 확정일자 2025.11.21): 대항력 있음. (등기부상 별도 권리 내역 확인 필요)

* 정 (정 ) (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024.03.22, 확정일자 2024.03.20): 대항력 있음. (등기부상 별도 권리 내역 확인 필요)

* 한국토지주택공사(양수인: 서울보증보험주식회사) (보증금 67,600,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2024.04.05, 확정일자 2021.12.20): 대항력 있음. 건물 등기부상 을11번 주택임차권(2024.04.05. 등기)으로 등재되어 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수합니다.

* 인수되는 권리: 윤 임차인의 주택임차권(을12)은 배당에서 전액 변제받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

* 주의사항: 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 (비)가림시설이 포함됩니다. 서울보증보험(주) 측에서 한국토지주택공사로부터 양수받은 임차보증금 67,600,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액에 대한 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기(2024.4.5. 제56245호) 말소에 동의한다는 2025.11.6.자 확약서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린상가 지역이 혼재된 곳에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* "대구교육박물관"이 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 주요 도로인 동북로와 산격로에 대한 접근성이 있어 유동인구의 잠재력이 있습니다.

* 더 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 상업 시설 및 업종 분포에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 "대구교육박물관"이 있어 문화시설 이용이 용이합니다.

* 동북로, 산격로 등 주요 도로망에 인접하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 생활 편의를 위한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

* 주변 지역에 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 별도 검색이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 부담이 있을 수 있습니다. 인수되는 임차보증금은 총 232,600,000원(임차인별 보증금 합계)에 달하지만, 배당 여부에 따라 실제 인수액은 달라집니다.

* 최소 70,000,000원의 임차보증금은 배당 후에도 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 서울보증보험(주)의 임차권말소 동의 확약서가 제출되었으나, 해당 조건의 법적 효력 및 최종 말소 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 일괄매각 대상인 제시외 건물 및 (비)가림시설은 소유권 분쟁 또는 철거 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물이 1994년에 건축되어 노후화 정도를 반드시 점검해야 합니다. 현장 조사 시 일부 세대 내부 확인이 불가했습니다.

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 포함되어 향후 건축 행위 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 북구 산격동에 위치한 단독주택(다가구)으로, 감정가는 약 2억 8천 4백만원입니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 다수의 대항력 있는 임차인과 인수될 가능성이 높은 보증금(최소 7천만원)이 존재하여 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 제시외 건물 및 노후화된 건물 상태, 토지이용계획 상 제한사항 등도 고려해야 할 리스크 요소입니다. 서울보증보험(주) 측에서 제출한 확약서의 실효성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 주택 수요: 대구 교육대학교 및 경북대학교 인근에 위치하여 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도: 다가구주택으로, 내부 공간 활용 및 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 경매 통한 취득: 권리 분석 및 위험 요소를 충분히 인지하고 접근한다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택(다가구)'과는 주택 유형이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 정보를 바탕으로 추정하면, 건물 면적(131.51㎡) 기준 평당 단가는 약 1,637,000원/㎡ (약 542만원/평) 수준으로 볼 수 있으며, 이를 적용 시 본건의 시장 가치는 약 2억 1천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금(최소 70,000,000원)을 제외하고 입찰가를 산정해야 한다는 점을 감안할 때, 예상 총 취득 비용을 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 설정하고, 여기서 인수될 임차보증금을 제외한 금액을 입찰가로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 추정 시장 가치: 약 215,000,000원

* 최소 인수 보증금: 70,000,000원

* 입찰가 산정 기준(순수 부동산 가치): 약 145,000,000원 (215,000,000원 - 70,000,000원)

* 리스크 감안한 입찰가 산정: 위 기준 가치의 80~90% 수준 고려 시, 약 116,000,000원 ~ 130,500,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 1천 6백만원 ~ 1억 4천만원 사이로 제안합니다.

본 입찰가에 인수되는 임차보증금 70,000,000원이 추가로 부담될 경우, 총 취득 비용은 약 1억 8천 6백만원 ~ 2억 1천만원 수준이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.