나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11572 [1] 경상북도 구미시 인의동 483 인동2차서한이다음 201동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물은 ‘인동2차서한이다음’ 제201동 제3층 제302호 아파트 단위세대는 경상북도 구미시 인의동 소재 ‘인동네거리’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 중 제3층 제302호 단위세대로서 - 사용승인일 : 2008.11.26. - 외벽 : 콘크리트위 몰탈 등 마감 - 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감 - 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 '아파트' 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 대략 세장형이며, '아파트'부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 동측 폭 20m 인도가 있는 4차로 아스팔트포장도로, 남측 및 서측 폭 10m 인도가 있는 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제2종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-30)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11572 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 인의동 483 인동2차서한이다음 201동 3층 302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준, 건물지분 84.9054㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ‘인동네거리’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측 폭 20m 도로, 남측 및 서측 폭 10m 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역(인동초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 현황: 본건 아파트의 등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 3월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 매각될 경우, 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에는 다수의 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인동네거리가 인접해 있어 상업 기능이 발달한 지역과의 연계성 또한 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 인동초등학교가 단지 가까이에 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 주요 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 단지 정보: 본 물건이 속한 인동2차서한이다음 아파트는 2008년 11월 26일 사용 승인되었으며, 총 270세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 총 주차 대수는 141대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건축물 상태: 본 아파트는 2008년에 준공되어 현재 18년차 경과되었습니다. 장기적으로는 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 있을 수 있으나, 단기적인 주요 리스크는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 인의동에 위치한 인동2차서한이다음 아파트 201동 3층 302호로, 84.91㎡(약 25.68평) 면적의 부동산 임의경매 물건입니다. 권리 분석 결과, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 인동초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 우수한 실거주 환경: 편리한 교통, 다양한 생활 인프라, 양호한 교육 환경으로 실거주 목적에 매우 적합합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 구미시 지역의 경제 활성화 및 도시 인프라 개선에 따른 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 16일: 70.52㎡(약 21.33평) / 6층 → 170,000,000원

* 2026년 6월 11일: 84.37㎡(약 25.52평) / 2층 → 210,000,000원

* 2026년 7월 11일: 84.37㎡(약 25.52평) / 11층 → 210,000,000원

* 감정가: 200,000,000원

* 분석: 본건의 면적(84.91㎡)은 최근 실거래가(84.37㎡)와 유사하며, 실거래가는 210,000,000원 수준입니다. 감정가는 200,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 5%가량 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 안전한 투자를 위해서는 감정가 대비 100% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

* 권장 입찰가: 205,000,000원 (본 물건에 대한 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 추가 시세 확인 및 경쟁 물건 분석 등을 반드시 병행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.