나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1546 [1] 울산광역시 중구 학성동 114-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "학성공원" 남측 인근에 소재하며 부근은 공원 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

일반대중교통편은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 202호로서 외벽은 타일 및 몰탈위 페인팅 등이며 내벽은 벽지 및 타일붙임 등 창호는 샷시창입니다.

이용상태

다가구주택입니다.

설비내역

위생급배수 및 난방설비되어있습니다

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 다세대주택부지로 이용합니다.

인접 도로상태등

폭 약 7-8미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2025-03-27) , 지구단위계획구역(학성동지구) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(파랑새생태유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1546 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 중구 학성동 114-1 2층202호

건물명칭: 학남다세대

용도: 다세대주택

층: 4층 건물 중 2층

토지면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

건물면적: 66.34㎡ (약 20.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 86,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "학성공원" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공원, 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

일반대중교통편 이용은 보통인 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-03-27), 지구단위계획구역(학성동지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(파랑새생태유치원), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 10일 접수된 최태숙의 가압류(65,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (단, 지상권 존재 가능성은 있으나, 명세서상 특이사항은 없음)

3.3. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김덕필 (1995-12-30)

* 가압류: 최태숙 (2025-06-10, 65,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 최태숙 (2025-11-14, 69,254,383원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주변은 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다.

4.2. 유사업종 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연립다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 학성동 468-4 (1979년식, 45.69㎡) 2025년 12월 9,000만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 197만원)

* 학성동 465-12 (1983년식, 41.34㎡) 2026년 3월 6,000만원에, 2026년 4월 10,500만원에 거래되었습니다. (1㎡당 약 145만원 ~ 254만원)

본건 물건(1991년식, 66.34㎡)의 감정가는 8,600만원이며, 이는 1㎡당 약 129.6만원 수준입니다. 이는 유사 물건의 최근 거래 시세(1㎡당 약 145만원 ~ 254만원)보다 낮은 수준으로, 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"학성공원" 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 우수합니다. 주변 지역은 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역(파랑새생태유치원)으로 지정된 점으로 미루어 보아 교육 시설이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 다툼이 발생할 소지가 있습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

건축 연도가 1991년으로 30년 이상 경과하였으므로, 건물 노후화 및 내부 설비 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 물건은 울산광역시 중구 학성동에 위치한 다세대주택으로, 공원 인근의 쾌적한 입지와 비교적 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 건물 노후화에 따른 관리 상태 점검이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

주변 유사 물건 시세보다 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 양호한 입지 조건

공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 해당 지역의 유사 다세대주택은 1㎡당 약 145만원에서 254만원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(66.34㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가격은 약 9,620만원에서 16,850만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 8,600만원으로, 1㎡당 약 129.6만원 수준입니다. 이는 파악된 시장 가격 하단보다도 낮은 금액입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 최근 유사 면적 대비 작은 물건이 9,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건은 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여 시장 상황을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 입찰가는 시장 조사, 현장 답사, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.