나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9720 [1] 경상북도 영천시 완산동 965-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 완산동 소재 "영천공설시장" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 각종 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 간선도로의 접근성 등 을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 자체지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 10미터 및 남서측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-11 -30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률> 입니다. 기호(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사 육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가, 나) 세멘블럭조 스레트지붕 위 강판지붕 지상1층 건으로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등입니다. ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 지상1층 건으로서 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지, 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등입니다. ㄴ) 조적조 스레트지붕 위 강판지붕 지상1층 건으로서 - 외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감, - 바닥 : 노출콘크리트, 타일 등 마감입니다. - 창호 : 샷시 창호 등입니다. ㄷ) 목조 스레트지붕 위 강판지붕 지상1층 건으로서 - 외벽 : 강판, 판넬 등 마감, - 내벽 : 판넬 등 마감, - 바닥 : 노출콘크리트 등 마감입니다. ㄹ) 조적조 스레트지붕 위 강판지붕 지상1층 건으로서 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 바닥 : 노출콘크리트 등 마감, - 창호 : 알루미늄 창호 등입니다.

이용상태

가,나) 주택으로 이용 중입니다. ㄱ) 주택 일부로 이용 중입니다. ㄴ) 욕실 및 창고로 이용 중입니다. ㄷ) 창고로 이용 중입니다. ㄹ) 창고 및 다용도실로 이용 중입니다.

설비내역

가) 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다. ㄱ) 난방설비 등이 되어 있습니다. ㄴ) 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호(가,나)는 공부상 '스레트지붕'이나, 실제 '스레트지붕 위 강판지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타사항: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3. 주택(감정서 상 기호(가,나))은 공부상 ‘스레트지붕’이나, 실제 ‘스레트지붕 위 강판지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 정보

본건은 대구지방법원 2025타경9720 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 소재지

경상북도 영천시 완산동 965-7

* 토지 면적

총 189.00㎡ (약 57.17평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

* 건물 면적

본건 건물 면적은 42.98㎡ (약 12.99평)이며, 제시외 건물 면적은 74.40㎡ (약 22.48평)입니다. 따라서 전체 건물 면적은 약 117.38㎡ (약 35.47평)입니다.

* 감정가

315,859,000원

* 경매 구분

부동산 임의경매

* 채권자

영OOO (영천농업협동조합)

* 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

* 기타 기본 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 또한, 공부상 지붕은 스레트지붕이나 실제로는 스레트지붕 위 강판지붕으로 되어 있어 현황과 공부상 차이가 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 완산동 소재 "영천공설시장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 간선도로 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 10미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다. 기호(1) 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 두 필지 모두 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을6 근저당권(영천농업협동조합, 2021-11-08 접수)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리 또는 인수 조건부 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인 정보

* 임차인: 양

* 보증금: 0원 (실제로는 미상으로 판단되며, 주의 필요)

* 차임: 0원 (실제로는 미상으로 판단되며, 주의 필요)

* 전입일자: 1980-08-25

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 정보상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이며 '임대관계 미상'이라는 점을 고려할 때, 실제 보증금 및 차임은 미상일 가능성이 높습니다. 이는 인수 또는 변제 관련 불확실성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 794,867,140원

건물 등기부채권 총액: 786,973,086원

4. 상권분석

* 주변 상권 특징

본건은 영천공설시장 인근의 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 주변에 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 건물 이용 현황

토지는 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 건물은 주택, 욕실, 창고, 다용도실 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

영천공설시장이 인접해 있어 전통시장 이용이 편리하며, 주변 단독주택 및 근린생활시설, 아파트 단지 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

단독주택 위주의 주거 환경으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련

양 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 불확실하거나, 임차인과의 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있는 위험 요인입니다.

* 공부와 현황 차이

본건 주택(기호 가, 나)의 지붕이 공부상 스레트지붕이나 실제는 스레트지붕 위 강판지붕으로 되어 있어, 향후 재산권 행사나 건물 유지보수 시 차이에 대한 고려가 필요합니다.

* 제시외 건물

제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 건물에 대한 철거, 원상복구, 또는 법정지상권 등 추가적인 검토 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 완산동에 위치한 단독주택으로, 영천공설시장 인근에 자리하고 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상, 공부와 실제 현황의 차이(지붕 마감), 제시외 건물 포함 등이 있습니다. 특히 임차인 관련 사항은 입찰 전 반드시 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치

영천시 완산동 지역 내 단독주택 부지로, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 입지 장점

영천공설시장 인근으로 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 주거 환경이 안정적입니다. 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 추가 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보(연립, 다세대 주택)는 본건 단독주택과 비교하기 어렵습니다. 해당 정보의 거래 금액(5,400만원 ~ 6,800만원)은 본건의 감정가(315,859,000원)와 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교 근거로 삼기 어렵습니다.

* 감정가 대비 분석

본건의 감정가 315,859,000원은 토지 및 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 보입니다.

* 권리관계 및 리스크 고려

등기부상 채무 총액이 상당하나, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 미상이라는 중요한 리스크가 존재합니다.

* 예상 입찰가 산정

주변 시세 데이터의 한계와 임차인 관련 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가 315,859,000원의 70% = 약 221,101,300원

감정가 315,859,000원의 80% = 약 252,687,200원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 2억 2천만원에서 2억 5천만원 범위 내에서, 임차인 관련 사항을 충분히 확인한 후 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

* 주변 시설 정보

제공된 정보만으로는 외부 지도 검색이나 주변 시설 조사가 불가능하여, 혐오시설 유무에 대한 분석은 할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.