나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9643 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1272-2 지산에덴아파트 103동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 <대구용지초등학교> 동측 인근에 접하여 위치하는 "지산에덴아파트" 103동 15층 1507호로서, 부근일대는 동류형의 아파트단지, 학교, 근린생활 시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 통행 자유로우며, 대중교통이용 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 15층 1507호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임. (2) 기 타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9643 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1272-2 지산에덴아파트 103동 15층 1507호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

토지면적: 41.46㎡ (약 12.54평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 에스비아이저축은행)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 지산동 소재 대구용지초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 동류형의 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지까지 차량 통행이 원활하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 남서측 및 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(용지초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 11일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당(421,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(임의경매 등)는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용이 명시되어 있지 않아 인수 대상이 아닐 것으로 추정됩니다. 다만, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 주의사항: 임대관계는 미상으로, 현재 거주자 또는 임차인과의 명도 절차 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주거환경: 인근에 대구용지초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 개발: 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 배치되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 성서 지역 등 일부 지역에서는 쓰레기 매립장, 소각장 등 대기오염시설이 밀집되어 주민들의 민원이 발생하고 있으나, 본건 소재지인 수성구 지산동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 지산에덴아파트(1991년 9월 18일 사용승인)로, 총 15층 건물 중 15층에 해당합니다.

* 면적: 전용면적 84.86㎡ (약 25.67평)이며, 분양면적은 약 107㎡ (약 32평)으로 추정됩니다 (건물 연면적 및 호당 면적 등을 고려한 일반적인 추정치).

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 212대(지상 6대, 지하 15대)의 주차 공간이 확보되어 있으나, 세대수에 비해 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (총괄표제부 기준 단지 전체 293대)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 재건축 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 보이나, 점유 관계 확인 필요)

* 토지 이용 제한: 토지이용계획에 "(하천)"으로 추정되는 추가 기재가 있어, 관련 부서(건설과)에 정확한 내용을 확인하여 토지 이용에 제약이 있는지 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 아파트로, 대구용지초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 주거 편의시설 이용이 용이한 입지를 자랑합니다. 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 시, 본건과 유사한 면적대의 아파트가 2억 2천만원대에서 2억 3천만원대에 거래된 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 노후화 및 임대관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수성구라는 교육 특구에 위치하며, 초등학교 인접으로 자녀가 있는 세대에 선호도가 높습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가를 통해 시세 파악이 용이하며, 비교적 안정적인 가격대를 형성하고 있습니다.

* 권리상 안전성: 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 향후 가치 상승 기대: 택지개발지구 지정 등 지역 개발 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 건물면적(84.86㎡, 약 25.67평)과 동일한 면적의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 22일, 14층, 236,000,000원

* 2026년 3월 29일, 4층, 223,000,000원

* 본건은 15층으로, 14층 거래 사례(23,600만원)를 고려할 때 층수 프리미엄을 기대해볼 수 있으며, 4층 거래 사례(22,300만원)와 비교 시 층별 가격 편차가 존재합니다.

* 감정가는 229,000,000원으로, 최근 실거래가 범위(22,300만원~23,600만원) 내에 위치합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 시세 범위를 상회하는 가격으로도 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 최근 최고가 실거래액(23,600만원)과 감정가(22,900만원)를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제시합니다.

* 경매 참여 시에는 최저매각가율, 입찰 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.