나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3647 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층215호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 우이신설선 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 이중창 등입니다.

이용상태

공부상 공동주택(청년주택) 입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의토지로서, 공동주택(청년주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3647 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층215호

신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602, 2층215호

용도: 다세대주택 (공동주택 - 청년주택)

감정가: 233,000,000원

토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.9708㎡ (약 2.41평)

건물면적 (전용면적): 20.40㎡ (약 6.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2022년 5월 사용승인

층수: 지상 7층 중 2층

건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량 접근도 가능합니다.

도로: 본건 서측, 북측, 동측으로 도로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주식회사온라이프건설 근저당권 (을1, 접수일자: 2022-08-12)

매각으로 소멸되는 권리: 본건과 관련된 모든 권리(소유권보존, 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 경매 신청된 권리이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 임차권:

* 임차인: 홍석종

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-09

* 확정일자: (공란)

* 배당신고일자: (공란)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로 별도의 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 지역: 서울특별시 도봉구 쌍문동 지역입니다.

인근 시설: 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 우이신설선 솔밭공원역과 인접하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 2일: 서울 도봉구 쌍문동 137-208 (고은빌, 2012년식) 전용 26.51㎡, 거래가 15,500만원 (약 1,930만원/평)

* 2026년 7월 4일: 서울 도봉구 쌍문동 355-1 (금강주택, 2000년식) 전용 63.29㎡, 거래가 26,500만원 (약 1,380만원/평)

* 2026년 7월 1일: 서울 도봉구 쌍문동 460-184 (진주빌라, 1991년식) 전용 36.54㎡, 거래가 14,600만원 (약 1,320만원/평)

시세 추정:

본건은 전용면적 20.40㎡ (약 6.17평)입니다. 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)임을 감안할 때, 최근 거래 사례에서 나타난 시세 범위를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 85,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변시설: 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 가까워 출퇴근 등 대중교통 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

공원: 솔밭근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

건축 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

도로 후퇴선: 인접 도로 경계선에서 3m 후퇴선으로 건축이 제한되는 구간이 있습니다.

임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 임차인은 인수되는 보증금이 없어 영향은 적을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 공동주택(청년주택)으로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 솔밭공원역과 가까운 역세권에 위치하며, 주변에 생활 편의시설과 공원이 있어 주거 환경이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으며, 현재 파악된 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 각종 규제 사항은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 소형 주거 시설: 2022년 사용승인된 건물로, 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합합니다.

양호한 입지 및 교통: 솔밭공원역과 인접하며, 생활 편의시설 및 공원 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

권리관계가 깨끗함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 시세 범위 내에서 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 거래 사례 및 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 85,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다. (전용면적 20.40㎡ 기준)

권리 인수 부담이 없고, 명도 관련 리스크가 적은 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 입찰가를 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 약 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 잠정적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.