나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9677 [1] 대구광역시 동구 지묘동 215 팔공보성아파트 103동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 "지묘초등학교" 동측 인근에 위치하는 아파트[팔공보성 아파트 제103동 제12층 제1207호] 단위세대로서 주위는 아파트단지, 학교, 주택 및 관련상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물중 제12층 제1207호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복6차선, 북서측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(해발110M이하), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합), 가축 사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경9677 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9677 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 지묘동 215 팔공보성아파트 103동 12층 1207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 건물면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 "지묘초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 주택 및 관련 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 제3종일반주거지역, 고도지구(해발 110M 이하), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역, 하천구역 등에 해당합니다. 상세한 내용은 건설과 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 8월 22일자 한국주택금융공사의 근저당권(권리금액 496,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이상임)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 배당신고일자: 2025년 12월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 해당 임차인은 배당을 통해 보증금 및 차임을 회수할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지묘초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 아파트 단지와 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주거지역 기반의 생활 상권으로 형성되어 있으며, 도보 또는 차량으로 주요 상업 지역 접근이 가능한 입지입니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 팔공보성타운

* 주소: 대구광역시 동구 지묘동 215

* 사용승인일: 1994년 8월 12일

* 총 세대수: 727세대

* 본건 (103동 1207호) 전용면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 전체 단지 대지면적: 85,698.29㎡ (약 25,927.76평)

* 전체 단지 연면적: 64,416.73㎡ (약 19,486.24평)

* 총 주차대수: 730대 (단지 전체 기준)

* 최고층: 17층

* 건물 구조 및 설비:

철근콘크리트조 슬래브 지붕 17층 건물 중 12층에 위치하며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 053-984-9116

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 노후화: 1994년에 건축되어 약 32년 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 고도지구, 대로2류, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위(재건축, 증축 등) 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 본건의 감정가(125,000,000원) 대비 근저당 채권 총액(496,000,000원)이 시세 대비 높은 수준으로, 입찰 경쟁률 및 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 지묘동에 위치한 팔공보성아파트 103동 12층 1207호로, 지묘초등학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 1994년 준공된 아파트로 일부 노후화가 진행되었으나, 지속적인 관리를 통해 주거 가치가 유지될 것으로 보입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권이 낙찰과 동시에 소멸되어 인수되는 권리는 없으므로 비교적 안전한 물건입니다. 다만, 높은 채권 총액과 토지이용계획상 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 환경 우수: 단지 인근에 지묘초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통 편리: 대로변에 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

* 시세와 감정가 일치: 최근 실거래가 수준으로 감정가가 책정되어 있어, 유찰 시 시세보다 낮은 가격에 취득하거나, 적정가 수준에서 경쟁력 있는 입찰이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본건과 동일한 면적(59.85㎡)의 아파트 매매 사례가 2026년 4월 8일에 125,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본건의 감정가 역시 125,000,000원으로, 현재 시세와 감정가가 일치하는 것으로 분석됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다. 최근 실거래가와 감정가가 일치하므로, 현재 시장 가치를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 125,000,000원을 중심으로 결정될 가능성이 높습니다. 보수적으로는 120,000,000원, 적극적으로는 130,000,000원까지 고려해볼 수 있으나, 현재 시점에서는 감정가인 125,000,000원을 최적 입찰가로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.