나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30894 [1] 충청북도 충주시 달천동 561-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 달천동 '단천과선교' 남동측 인근에 소재하며, 농경지 및 주택등이 혼재하여 제반 주위 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는등 제반 교통상황 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 부정형 평지로서 전으로 이용중입니다. 일련번호 2,4: 부정형 평지로서 주거기타 용지로 이용중입니다. 일련번호 3,5 : 부정형 평지로서 도로로 이용중입니다. 일련번호 8: 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1,8 : 본건 북측으로 폭 3m 내외의 도로(일련번호3,5)와 접합니다. 일련번호 2,4 : 본건 남측으로 폭 3m 내외의 도로(일련번호3,5)와 접합니다. 일련번호 3,5 : 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4,8: 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구(달신지구) , 소로3류(폭 8m 미만) (2019-12-27)(소로3-532)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다. 일련번호 3,5 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구(달신지구) , 소로3류(폭 8m 미만) (2019-12-27)(소로3-532),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

일련번호 3,5 : 공부상 지목은 '전','대' 이나 현황 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6: 목조기와지붕 단층입니다. 일련번호 7 : 시멘트부럭조 스레트지붕 단층 입니다.

이용상태

일련번호 6 : 주택으로 이용하였습니다(현 시점 장기간 방치되었습니다.) 일련번호 7 : 창고로 이용중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

일련번호 6 : 일부면적(17.06㎡) 멸실되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3,5 공부상 지목은 '전','대'이나 현황 도로로 이용
-목록 1,4,5 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록 6 일부면적(17.06㎡) 멸실 (감정평가서 참조)
-목록 2,4 지상의 인접필지 소재 타인소유 제시외건물이 본건에 걸쳐 소재 (법정지상권 성립 불분명하며 이로 인해 소유권행사가 제한될 경우의 단가 감정평가서 참조)
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30894 (1)

소재지: 충청북도 충주시 달천동 561-5

용도: 창고시설

감정가: 275,033,500원

토지면적: 1785.00㎡ (약 540.41평)

건물면적: 58.02㎡ (약 17.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 달천동 '단천과선교' 남동측 인근에 소재하며, 농경지와 주택 등이 혼재되어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용 및 형태

토지는 부정형의 평지이며, 일부는 농경지, 주거기타용지, 도로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태

본건 토지들은 폭 3m 내외의 도로와 접하고 있으며, 일부 토지(일련번호 3,5)는 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계

토지와 건물 모두 최초 소유권이전(김대식, 1988-05-10) 후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리

을2 근저당권 (충주농업협동조합, 2012-10-11) 입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 의하면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 충주시 외곽의 자연녹지지역 내에 위치하고 있으며, 농경지와 함께 소규모 산업시설 및 주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 '단천과선교'가 있어 물류 이동이 가능하나, 대규모 산업 단지와는 거리가 있어 주요 물류 거점으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하여 도심의 다양한 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 차량을 이용하면 충주시 중심지로 이동하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 시설 조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명

목록 1, 4, 5 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 법정지상권

목록 2, 4 지상에 인접 필지 소유의 타인 소유 건물이 본건에 걸쳐 소재하고 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 소유권 행사가 제한될 수 있습니다. 감정평가서 상 단가 참고가 필요합니다.

* 건물 일부 멸실

목록 6 건물(주택으로 추정)의 일부 면적 17.06㎡가 멸실된 상태입니다.

* 경계 불분명

인접 토지와 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확인을 위한 경계 측량이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치

목록 3, 5 토지는 공부상 지목이 '전', '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 달천동에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있으며, 농지취득자격증명 제출 및 법정지상권 관련 불확실성, 건물 일부 멸실 등 권리 및 현황상 복합적인 이슈가 존재하는 물건입니다. 경매 절차 진행 시 관련 내용을 충분히 숙지하고 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각 대상 토지 및 건물: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용 가치가 있습니다.

* 활용 가능 면적: 총 1785㎡의 토지 면적을 확보하고 있어 향후 증축 또는 타 용도 변경을 고려할 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 충주시 외곽 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 275,033,500원입니다. 등기부 채권 총액은 토지 270,000,000원, 건물 225,000,000원으로 합계 495,000,000원에 달합니다. 현황상 잠재적 리스크(법정지상권, 농취증 미비, 멸실 등)를 고려하고, 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.