나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12625 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 지하2층비205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 호수 공원, 공동주택 등이 혼재된 성숙중인 상가지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로(성성5로 등)에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 지하4층 / 지상4층 건물 중 지하2층 비205호(건축물대장상 사용승인일 2022. 4. 5.)로서, - 외벽: 벽돌타일붙임, 개비온 마감, 시멘트몰탈위 페인팅 등 - 내벽: 일부 타일붙임, 인테리어 마감, 몰탈위 페이팅 등 - 창호: 철제 시스템 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6~8m 정도의 포장도로와 접하며 관리상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고, 승강기에는 1층으로 표시되어 있음.

물건 비고

- 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고, 승강기에는 1층으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12625 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 지하2층비205호

용도: 근린상가

감정가: 447,000,000원

토지면적: 14.75㎡ (4.46평)

건물면적: 26.01㎡ (7.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 호수 공원, 공동주택 등이 혼재된 성숙중인 상가지대임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근 도로(성성5로 등)에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

* 인접도로: 남측으로 폭 6~8m 정도의 포장도로와 접하며 관리상태 양호함.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역임.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

* 권리 종류: 근저당권 (천안농업협동조합)

* 권리 금액: 336,000,000원

1.3. 2.등기부채권 총액

* 총 합계: 380,780,057원

1.3. 3.인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

1.3. 4.인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 5.임차인 현황

* 임차인: 원

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-02

* 대항력: 없음

* 대항력 있는 임차인이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 '성성호수공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 호수 공원, 공동주택 등이 혼재된 성숙중인 상가지대임.

* 건물용도: 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설

* 상권특성: 성숙중인 상가지대로서, 상가, 호수공원, 공동주택 등이 혼재되어 있어 배후수요 및 유동인구 확보에 유리합니다.

1.5. 생활정보

* 주변시설: '성성호수공원' 남측 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 공동주택 단지 및 상가 지역을 통한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 층수와 실제 이용 층수 차이: 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층에 위치하고, 승강기에는 1층으로 표시되어 있다는 점은 실제 이용 시 혼동을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 관련 제한: 본 물건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 요구됩니다.

* 임대관계 미확인: 현재 임차인 외 추가적인 임대차 관계는 미상이며, 명도 시 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 4월 5일 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트 구조 근린생활시설 건물입니다.

천안시 서북구 성성동 '성성호수공원' 인근에 위치하여 주거 및 상업 시설이 혼재된 성숙 단계의 상가지대에 속합니다.

차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 환경도 양호한 편입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)가 말소기준권리인 근저당보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

또한, 조사된 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

다만, 공부상 지하2층인 부분이 실제로는 외부 도로와 같은 층에 있고 승강기에는 1층으로 표시되는 점은 현장 답사를 통해 정확한 상황 파악이 필요합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 부담이 적고 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: '성성호수공원' 인접 및 대규모 공동주택 단지 배후로 안정적인 유동인구 확보 가능성이 높습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없으며, 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 투자 리스크: 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외한 감정가 447,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 주변 시세, 향후 예상 임대수익률, 물건의 구체적인 상태 및 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.