나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52006 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 100-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 소재‘교원대오거리’북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 원룸주택, 농경지 등으로 형성된 대학교 주변 주거지대임.

교통상황

대부분 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 용이한 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1) : 부정형의 토지로 나지임. - 일련번호 (2) : 세장형의 토지로 나지임. - 일련번호 (3) : 부정형의 토지로 단독주택 부지로 이용 중임. - 일련번호 (4) : 부정형의 토지로 전으로 이용 중임. - 일련번호 (6) : 부정형의 토지로 현황 '도로'로 이용 중임. - 일련번호 (7) : 세장형의 토지로 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1,6) : 북동측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접함. - 일련번호 (2) : 맹지임. - 일련번호 (3) : 북서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접함. - 일련번호 (4,7) : 서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한국교원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 (6) 토지는 지목 '전'이나, 현황은 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (5) 건물 : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로, - 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, - 내벽 : 벽지 도배 등 마감, - 창호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도'와 같이 소재함.

공부와의 차이

공부상 본 건물은 '월탄리 100-3번지' 지상이나, 현재는 분할되어 '월탄리 100-7번지' 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 등기사항전부증명서 상 주택 면적은 98.85㎡이나 건축물대장 상 면적은 98.8㎡인 바, 건축물대장 면적을 기준으로 평가하였음. 2) 등기사항전부증명서 상 부속건물 창고(면적: 32.8㎡)는 건축물대장 상 철거 및 현황 멸실임. 3) 임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4,6,7 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 목록6은 현 도로임. 목록5는 등기사항증명서상 부속건물 창고(32.8㎡) 멸실됨, 등기사항증명서상 주택 면적과 대장상 면적 상이.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52006 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 100-2

용도: 단독주택

감정가: 2,106,107,000원 (210억 6107만원)

토지 면적: 3333.00㎡ (약 1008.28평)

건물 면적: 131.65㎡ (약 39.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 문OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 소재 ‘교원대오거리’ 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농가주택, 원룸주택, 농경지 등이 혼재된 대학교 주변 주거지대입니다.

대부분 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정도 비교적 양호한 지역입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을9, 을11)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정, 임의 경매 개시 결정 등 다수의 권리 내역이 확인되며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따라 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 인수할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대학교 주변 주거지대에 속해 있어, 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

인근의 '교원대오거리'를 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 있을 것으로 보입니다.

대규모 상권보다는 대학가 주변의 소규모 상권 및 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 대학교 인근에 위치하여 교육 및 연구 시설 접근이 용이합니다.

교통 상황은 차량 접근 및 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역입니다.

주변에는 농경지와 주택지가 혼재되어 있어, 조용한 전원생활과 도시 편의시설 접근성을 겸비할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록 4, 6, 7번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있으니, 사전에 관련 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함 및 멸실: 제시외 건물(건물 제시외면적 24.70㎡)이 매각에 포함됩니다. 또한, 등기사항증명서상 부속건물 창고(32.8㎡)는 건축물대장상 멸실된 것으로 확인됩니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 주택 면적과 건축물대장상 면적이 상이하며, 지적도상 '전'인 토지가 현황상 '도로'로 이용 중인 점(일련번호 6)은 추후 재산권 행사나 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

환경 관련 우려: 검색 결과에 따르면, 본 물건이 위치한 청주시 흥덕구 강내면 일대는 과거 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등) 설치와 관련된 논란 및 환경 문제 제기가 있었던 지역입니다. 따라서 인근 지역의 환경 관련 이슈 및 잠재적 위험성을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

공동 담보: 본 물건은 공동 담보로 경매가 진행되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 잠재적인 개발 가치 또는 농업 활동 가능성이 있습니다. 대학교 인근의 입지적 이점과 함께 넓은 토지를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 감정평가액이 주변 유사 단독주택 시세 대비 현저히 높아, 토지 가치가 높게 평가되었거나 개발 가능성을 염두에 둔 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이, 제시외 건물 존재 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한, 해당 지역의 환경 관련 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

광활한 토지 면적: 3333㎡(약 1008평)의 넓은 토지는 건축, 개발, 농업 등 다방면으로 활용 가능성이 높습니다.

대학교 인근 입지: '교원대오거리' 및 대학교 인접으로 학생, 교직원 대상 임대 수익 또는 상업 시설 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 넓은 토지의 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 2,106,107,000원입니다. 그러나 주변 단독주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 건물 면적의 주택은 2억 6천만원에서 5억 5천만원 사이로 거래되고 있어, 감정평가액과 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이러한 시세 차이와 농지취득자격증명 필요, 공부와의 차이, 환경적 우려 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 70% 수준인 약 1,474,274,900원(147억 4274만 9천원)을 예상 입찰가 범위의 상단으로 제시합니다. 다만, 이는 넓은 토지 면적의 잠재적 가치를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 투자 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.