나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13146 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 574-3 평화아트빌 제비동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 중 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2017-3-3) 외벽: 돌붙임 및 벽돌타일 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13146 (1)

건물명: 평화아트빌

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 574-3 비동 제3층 제302호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 중 제3층 제302호

사용승인일: 2017년 3월 3일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.85㎡ (약 6.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.52㎡ (약 8.9평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 현재 채무자의 소유권이전 후 다수의 권리들이 설정되어 있으며, 경매 절차를 통해 매각이 진행됩니다.

말소기준권리는 2020년 6월 4일 접수된 전세권 (을5, 홍수진)으로 판단됩니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 존재합니다.

* 임차인: 홍수진

- 보증금: 170,000,000원

- 전입일자: 2020년 5월 25일

- 확정일자: 2020년 5월 11일

- 대항력: 있음

- 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

- 비고: 해당 임차인의 임대차 관계는 권리분석상 매우 중요하며, 인수되는 보증금액에 따라 총 취득 비용이 달라지므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

강제경매개시결정(2025.11.06.), 압류(2021.11.24.), 가압류(2021.02.23.) 등의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 등촌동의 일반 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 주거용 부동산으로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 내 경쟁

같은 단지 내 또는 인근의 유사 건물(도시형생활주택, 다세대주택)과의 경쟁이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 대일고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 확인

인근 지역에 혐오시설 존재 여부에 대한 외부 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍수진 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 실질 취득 비용이 상승할 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 상대보호구역 (교육환경 보호)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호)

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 건축 행위나 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 신축되어 비교적 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 투자 시 예상되는 총 비용을 크게 증가시킬 수 있으므로, 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 분석하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지: 강서구 등촌동이라는 지역적 특성과 편리한 교통망은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

* 잠재적 수익률: 임차인 보증금 인수 리스크를 잘 관리하고 적정 가격에 낙찰받는다면, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 196,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 40~42㎡)의 최근 매매가는 19,800만원 ~ 30,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적(29.52㎡)은 비교 대상 물건보다 다소 작습니다.

주요 고려사항:

1. 인수해야 하는 임차인 보증금: 170,000,000원

2. 감정가: 196,000,000원

만약 임차인 보증금 170,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 예상되는 총 매수인의 실질 비용은 '입찰가 + 170,000,000원'이 됩니다. 이를 주변 시세 및 감정가와 비교했을 때, 보증금 인수분을 고려한 총 비용은 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

따라서, 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제되어 인수 부담이 없다고 가정하고, 시장 가격 및 감정가를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

하지만, 임차인 보증금 170,000,000원을 매수인이 실제로 인수해야 하는 경우, 해당 금액만큼 총 취득 비용이 증가하므로, 실제 입찰가는 매우 보수적으로 책정되어야 합니다. 만약 보증금 인수 책임이 명확하다면, 보증금 인수분(170,000,000원)을 제외한 순수 투자 비용이 최소화될 수 있는 범위 내에서만 입찰하는 것이 바람직합니다.

참고로, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기가 있었으나, 물건명세서상 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 시 인수 조항이 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 법원 문의가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.