나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3969 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 316-7 두일아파트 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 '대전이문고등학교' 남동측 인근에 위치하는 두일아파트 제5층 제501호 건물로서,주위는 소형아파트, 단독주택 및 로변으로 각종 근린 생활시설 등으로 형성되어있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하 여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평스라브 지1층 지상7층 건물 중 제5층 제501호 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

'두일아파트 제5층 제501호' - '공동주택(아파트)' 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 완경사로서, '대(주거용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(석봉24)(접합) 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3969 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 석봉동 316-7 두일아파트 5층501호

* 용도: 아파트 (건축물대장상 주용도: 공동주택)

* 감정가: 35,000,000원

* 토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

* 토지지분: 22.1426㎡

* 건물면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

* 건물지분: 29.73㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신탄제일신용협동조합 (추정)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 석봉동에 소재하는 두일아파트 제5층 제501호로서, '대전이문고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소형 아파트, 단독 주택 및 로변의 근린 생활 시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평스라브 지상 7층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육 제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 2001년 4월 21일 접수된 신탄제일교회신용협동조합의 근저당권 (13,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을6 근저당권, 갑8, 갑9, 갑10, 갑13의 가압류, 갑14의 임의경매개시결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 별도 기재가 없으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 파악된 내용상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 94,864,638원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 속한 두일아파트는 단독주택 및 소규모 상가와 함께 형성된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 규제 완화 또는 지역 개발 계획 수립 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 로변으로 각종 근린 생활 시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 대전이문고등학교가 위치하며, 주변으로 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통시설: 남서측 인근 간선도로 및 시내버스 승강장 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

* 의료시설: 일반적으로 도심 지역에 위치하므로, 인근 병원 및 의원 등 기본적인 의료 서비스 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1995년 준공된 건물로, 현재 약 30년 가까이 경과함에 따라 건축물의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도: 별도의 임차인 인수 부담은 없으나, 점유자와의 명도 과정에서 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주변 환경: '대전이문고등학교' 인근에 위치하여 일반적으로 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단되나, 주거 지역 내 소음 발생 가능성 등은 고려될 수 있습니다. (주변 환경에 대한 광범위한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 두일아파트로서, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없는 것으로 파악되며, 소형 평형으로 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 대상으로서 가치를 지닙니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 3,500만원이라는 감정가는 지역 내 유사 물건 대비 경쟁력 있는 수준으로, 시세 차익 및 투자 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

* 교육 환경: 인근에 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 35,000,000원

* 주변 시세: 주변 유사 아파트의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적 및 상태의 물건은 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 거래되는 경향이 있으나, 구체적인 최신 시세 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 경우, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 물건 상태, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰가율은 일반적으로 80% ~ 100% 내외에서 형성될 수 있으나, 이는 실제 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 결정해야 합니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.