나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52078 [1] 서울특별시 송파구 오금동 114-25 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 소재 남측 중로변은 각종 근린생활시설 및 업무용과 주상용 부동산 등이 형성되어 있고 후면은 공동주택(다세대 및 연립주택 등), 아파트, 다가구 및 단독주택, 학교, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 근거리에 지하철역(5호선 개롱역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용(근린생활시설, 주택 등) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 20m, 북서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 후첨 건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층건으로서,(사용승인일:1990.01.24) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 및 유리 등 마감.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 1층 : 점포2(노가리치킨호프집, 공실), 출입계단, 화장실 등 2층 : 당구장, 출입계단, 화장실 등 3층 : 화실(직업장), 출입계단, 화장실 등 4층 : 주택(방4, 주방, 거실, 욕실2, 다용도실, 창고, 출입계단 등) 지층 : 공실(추정) (※ 후첨 건물개황도 및 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비(4층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 및 내부구조도 참조

공부와의 차이

1) 본건은 공부면적과 외부에서 개략적으로 측정한 실측면적과 다소 상이하나, 근소한 차이로 물건의 동일성이 인정되므로 공부면적으로 사정평가 하였음. 2) 본건 건물 1층 중 일부(25.5㎡)는 공부상 주차장이나, 현황은 상업용(점포)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 건물 중 1~3층은 임대중인 것으로 탐문조사 되었으나, 임대조건 및 내용은 미상임. 2) 본건 건물 중 지층은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재중이어서, 내부구조, 면적 및 이용현황 등을 확인할 수 없어 내·외부적관찰, 평가전례자료, 4층 거주인[본건 소유자의 가족(여자)]의 구두진술내용 등을 종합참작하여 면적은 공부면적으로 사정하였고 이용 현황은 공실로 추정되는바, 경매참가인은 재확인하시기 바랍니다. 3) 제시외건물(기호ㄱ ~ ㄷ)은 외부에서 개략적으로 측정한 면적을 기준으로 면적 사정하였으므로 세부측량할 경우 면적이 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(기호㉠~㉢)
감정평가서상 ①“본건(건물)은 공부면적과 외부에서 개략적으로 측정한 실측면적과 다소 상이하나, 근소한 차이로 물건의 동일성이 인정” ②“1층 중 일부(25.5㎡)는 공부상 주차장이나 현황은 상업용(점포)으로 이용” ③“(지층) 공부면적으로 사정하였고 현황은 공실로 추정” ④“제시외건물(기호ㄱ~ㄷ)은 외부에서 개략적으로 측정한 면적을 기준“ 으로 각 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52078 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 114-25

용도: 근린주택

토지면적: 318.00㎡ (약 96.2평)

건물면적: 972.72㎡ (약 294.2평)

건물 제시외면적: 20.50㎡ (약 6.2평)

감정가: 4,510,150,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "서울거여초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 물건지 남측 중로변으로는 각종 근린생활시설, 업무용 및 주상용 부동산이 형성되어 있으며, 후면 지역에는 공동주택, 아파트, 다가구 및 단독주택, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 개롱역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용상태 및 도로:

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용(근린생활시설, 주택 등) 건부지로 이용 중입니다. 본건의 남서측으로는 노폭 약 20m, 북서측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 아파트 용도에 한정된 토지거래계약 허가구역(2025.10.1.~2026.12.31.)으로도 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2005년 11월 30일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리사항은 없으며, 모든 근저당권 및 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액:

토지 및 건물 등기부상 현재 파악되는 총 채권액은 1,079,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 백인철: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업 2022.08.24, 확정 2026.01.29, 배당 2026.01.30, 대항력 없음.

* 유승훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2024.11.26, 대항력 없음.

* 임재환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업 2025.05.30, 대항력 없음.

* 장동문: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업 2025.12.02, 확정 2025.12.02, 배당 2025.12.03, 대항력 없음.

* 최인영: 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업 2016.05.03, 확정 2016.05.03, 배당 2025.11.28, 대항력 없음.

기타 권리사항:

소유권 이전(유증) 및 소유권 일부(8분의3) 가처분 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 형성:

본건은 서울거여초등학교 인근에 위치하며, 남측 대로변을 따라 근린생활시설, 업무용, 주상용 부동산이 발달해 있습니다. 배후로는 주거 지역(공동주택, 다세대, 아파트, 단독주택 등)이 형성되어 있어 유동 인구 및 잠재 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

이용현황:

건물은 지하 1층, 지상 4층 규모의 근린주택으로, 1층은 점포(2개) 및 주택 일부, 2층은 당구장, 3층은 직업장(화실), 4층은 주택으로 이용되고 있으며, 지층은 현재 공실로 추정됩니다. 1층 중 25.5㎡는 공부상 주차장이나 현황 상업용(점포)으로 이용되고 있습니다.

상권 특성:

초등학교 및 주거 지역을 배후로 하는 근린 상권의 특성을 가지며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 역할을 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

도보 거리에 서울거여초등학교가 위치하며, 인근 지역에 아파트 단지, 다세대 주택 등이 밀집해 있습니다. 또한, 공원 및 기타 편의시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설 여부:

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도:

건축물 사용승인일이 1990년 1월 24일로, 약 36년이 경과하여 건물 노후도가 있는 편입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공부와 현황의 차이:

감정평가서상 건물 공부면적과 외부 실측 면적이 다소 상이하며, 1층 일부(25.5㎡)가 공부상 주차장에서 현황 점포로 이용되는 등 공부와의 차이가 존재합니다. 또한, 제시외 건물(기호㉠~㉢)은 외부에서 개략적으로 측정한 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실제 면적과 차이가 있을 수 있습니다.

지층 공실 추정:

지층은 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 면적, 이용 현황을 확인할 수 없어 공실로 추정되었습니다. 실제 방문 시 정확한 현황 재확인이 필요합니다.

토지거래허가구역:

본 물건 소재지는 외국인 등 특정 대상자를 위한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 거래 시 허가 요건을 충족해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 오금동의 초등학교 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 면적 318.00㎡, 건물 연면적 972.72㎡ 규모입니다. 1990년 건축된 다소 노후된 건물이나, 제2종일반주거지역에 위치하며 대중교통 접근성이 양호하여 입지적 가치가 있습니다. 건물은 1층 상가, 4층 주택 등으로 복합 용도이며, 현재 1~3층은 임대 중이나 조건 미상이며 지층은 공실 추정됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이나, 채권 총액이 상당한 편입니다.

1층 일부 용도 변경, 공부와 실측 면적 차이, 제시외 건물 등은 경매 참여 전 반드시 확인이 필요한 부분입니다. 건물 노후도를 고려한 리모델링 또는 신축 가능성도 검토해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송파구 오금동, 초등학교 인근, 지하철역 접근성 양호.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 개발 및 활용 가치가 높음.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득.

* 잠재적 가치: 노후된 건물을 철거 후 신축 시 개발 이익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 4,510,150,300원으로 책정되었습니다.

인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 48.6㎡~59.95㎡ 규모의 다세대주택이 2.2억~4.0억 원 수준에서 거래되고 있습니다. 이는 본 근린주택의 규모와 용도와 직접 비교하기는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 물건은 1990년 건축된 노후 건물이며, 공부와 현황의 차이, 지층 공실 추정 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 총 채권액 1,079,000,000원을 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 89% 수준인 약 3,600,000,000원 ~ 4,000,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 임대 수익률 분석, 주변 유사 근린주택 시세 조사를 추가적으로 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.