나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53649 [1] 경기도 시흥시 매화동 OOO OOOOOOOO OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 매화동 소재"시흥매화중학교"동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려 할 때 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상 9층 내 제4층 409호로서 (사용승인일 : 2021.07.06) -외벽 : 페어그라스 및 일부 석재 붙임 마감 등, -내벽 : 내부 인테리어 마감 등, -창호 : 강화 유리 마감 등 입니다.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중 인 것으로 조사됩니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서,"공장(지식산업센터)건부지"등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 25미 터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25 m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-07)(접합),일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상 황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해 주시기 바랍니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 신고서 및 공급계약서(대지권 면적 40.86㎡)가 제출됨. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
2. 일반산업단지내 공장(지식산업센터)로서 입주자격에 대해 사전 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53649 (1)

소재지: 경기도 시흥시 매화동 846 리드스마트스퀘어 4층409호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 468,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡, 토지 제시외면적: 0.00㎡)

건물면적: 125.54㎡ (약 38.00평)

건물지분: 125.54㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 정보:

사용승인일: 2021년 07월 06일

구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조

지상 9층 건물 내 4층 409호

총 호수: 313호

건축물대장상 주용도: 공장 (지식산업센터)

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 매화동 소재 "시흥매화중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접하고, 일반산업단지 구역 내에 위치합니다. 또한 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2021-09-16 접수, 421,200,000원)

* 주요 권리 현황:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 을1: 근저당 (말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (박승광) - 말소

* 갑6: 압류 (시흥시) - 말소

* 갑7: 강제경매 (이용동, 2025-11-12 접수) - 본 경매 사건

* 갑8: 가압류 (신용보증기금) - 말소

* 갑9: 가압류 (경기신용보증재단) - 말소

* 갑10: 압류 (시흥시) - 말소

* 갑11: 압류 (시흥세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 545,302,880원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의사항:

* 대지권 미등기 상태이나, 시흥시로부터 대지를 포함한 취득세 신고서 및 공급계약서(대지권 면적 40.86㎡)가 제출되었습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 일반산업단지 내 공장(지식산업센터)으로서 입주자격에 대해 사전 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 매화일반산업단지는 기존 주거지역 내 산재한 공업지역 이전에 따른 주거환경 개선 및 집적화를 통한 산업 경쟁력 향상을 목적으로 조성되었습니다.

* 주변은 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있으며, 최근에는 태양광 발전 사업 등 친환경 에너지 관련 시설 설치를 통해 친환경 산업단지로의 도약을 모색하고 있습니다.

* 산업단지 내 위치하여 관련 산업 종사자들의 수요가 예상되며, 근린생활시설 또한 함께 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 "시흥매화중학교"가 소재하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 권리분석에서 언급되었듯이, 대지권이 등기부상 미등기 상태로 되어 있어 소유권 관련 추가 확인이 필요합니다. 다만, 시흥시 제출 서류를 통해 대지권 면적이 확인되었고 최저매각가에 포함되어 있다는 점은 긍정적입니다.

* 산업단지 입주자격 제한: 일반산업단지 내 지식산업센터로, 사업자 등록 요건 등 입주 가능한 자격에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 미확인 시 입주 및 운영에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 불확실성: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 건물 내부 구조 및 이용 상태를 집합건축물대장, 탐문, 외부 관찰에 의거하여 파악하였으므로, 실제와 상이할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수하는 임차인이 없더라도, 현재 임대차 계약 현황이 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 면적 0㎡ 기재: 토지 면적 및 토지 지분이 0㎡으로 기재된 점은 일반적이지 않으며, 이는 대지권 미등기 상황과 연관된 특수성으로 보입니다. 해당 토지 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 매화일반산업단지는 친환경적인 환경 개선 활동이 이루어지고 있으며, 별도의 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 대지권 미등기 및 일반산업단지 내 입주 자격 제한이라는 명확한 확인이 필요한 사항들을 안고 있습니다. 특히 토지 면적이 0㎡으로 기재된 점은 특이사항으로, 이러한 부분들이 명확히 해결된다면 안정적인 임대 수익이나 활용이 가능할 것으로 보입니다. 감정가 4.68억원을 기준으로 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 최신 시설 및 설비 보유.

* 지식산업센터: 산업단지 내 위치하여 관련 기업 및 종사자 수요 기대.

* 입주 자격 확인 시, 사업 확장 또는 이전 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 468,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 대지권 미등기 및 입주자격 확인 등 추가 조사가 필요한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이며, 토지 면적 0㎡ 기재와 같은 특이사항이 존재합니다.

* 초기 입찰가 제안: 감정가의 70~80% 수준 (약 327,600,000원 ~ 374,400,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 정확한 시세 조사, 예상 명도 비용, 명도 성공 가능성, 권리 관계 명확화 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.