나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34884 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 400-8 113동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소새울역 동측 인근에 위치하는 주공아파트 113동 2층 205호로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(소새울역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 복도식구조의 아파트 건물내 2층 205호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 2단지로 구분된 부정형의 경사진 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-소사본동 400-8: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역), 소로1류(폭10m~12m) (접합), 소로3류(폭8m 미만)(소로3-605호선)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역((구)복사초 -교육청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(상대보호구역(대장유)<기타사항 은 부천교육지원청에 문의>){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(소사중-부천교육 지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(소일초-부천교육지원청문의){교육 환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(소사중-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임. -소사본동 401-3: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사1택지 지구단위계획구역), 소로1류(폭10m~12m) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역((구)복사초-교육청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(부일중-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역 (부천대소사캠퍼스-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(상대 보호구역(대장유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대 보호구역(소사고-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(소사중 -부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(소일초-부천교육지원청 문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(소사중-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률},절대보호구역(소일초-부천교육지원청문의){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(절대보호구역(대장유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

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* 사건번호: 부천지원 2025타경34884 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 400-8 113동 2층 205호

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 복도식 구조 (해당층 2층)

* 감정가: 298,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

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1.2. 면적 정보

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* 토지 면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

* 전용 면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 공급 면적: (별도 확인 필요)

* 토지 지분: 40.69㎡ (약 12.31평)

* 건물 지분: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

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1.3. 특이사항

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* 공부와의 차이: 없음

* 임대관계: 미상

2. 입지조건

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2.1. 교통

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* 대중교통: 지하철 1호선 소새울역 동측 인근에 위치하여 도보 이용 가능하며, 인근 버스정류장 이용 또한 편리함.

* 차량 접근: 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있어 차량 접근성이 양호함.

* 종합: 제반 교통사정 보통 수준임.

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2.2. 주변 환경

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* 위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재, 소새울역 동측 인근에 자리하고 있음.

* 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높음.

* 종합: 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 본건 부동산에 설정된 권리 중, 2025년 3월 26일 접수된 케이드래곤대부주식회사의 근저당권(을18, 260,000,000원)이 말소기준권리임.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

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3.2. 등기부 현황

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* 소유권 이전: 황지영(2007), 김민경(2009), 김선대(2013)

* 전세권설정 (을19): 2025-03-26, 제이오대부주식회사, 5,000,000원 (말소)

* 임의경매 (갑9): 2025-11-05, 제이오대부, 216,845,264원 (채권자, 말소)

* 근저당권부채권근질권설정 (을18-3): 2025-12-16, 유니온저축은행, 260,000,000원 (말소)

* 압류 (갑10): 2026-03-30, 부천시 (말소)

* 압류 (갑11): 2026-04-08, 국민건강보험공단 (말소)

* 등기부 채권 총액: 265,000,000원

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 제이오대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상.

* 인수 보증금: 0원 (인수되는 임차보증금 없음)

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 임대관계가 미상이므로 잔금 납부 및 명도 시 별도 확인 필요.

4. 상권분석

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4.1. 입지 분석

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* 본건이 위치한 소사본동 지역은 주변 아파트 단지가 잘 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 근린생활시설, 학교 등의 생활 기반 시설이 인접해 있어 지역 내 상권이 비교적 활성화되어 있음.

* 소새울역 역세권이라는 점은 교통 편의성을 높이며, 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

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4.2. 잠재적 상권 가치

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* 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 거주민을 기반으로 한 꾸준한 수요 확보 가능.

* 소새울역 이용객 증가 및 역세권 활성화에 따른 상권 성장 잠재력 보유.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 인접한 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 대단지 아파트로서 기본적인 주거 생활 편의성이 우수함.

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5.2. 교육시설

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* 복사초, 소일초, 소사중, 소사고 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 다만, 일부 학교 주변 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 확인 필요.

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5.3. 기타

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* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 등 기본적인 주거 편의 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한 사항

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* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로3류, 중로2류 등의 도로가 접하고 있음.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

* 일부 학교 주변 지역이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 규제가 적용됨.

* 과밀억제권역에 해당하여 수도권정비계획법에 따른 개발 및 이전 등에 대한 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약허가구역 (외국인 등 토지거래 허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25. 기간). 경매 낙찰 시에는 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 향후 거래 시 확인 필요.

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6.2. 권리관계

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* 임차인으로 제이오대부주식회사가 있으나 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 없음. 다만, 임대관계 미상이므로 잔금 납부 및 명도 진행 시 세부 사항 확인이 필수적임.

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6.3. 건물 노후화

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* 본건 아파트는 1995년에 준공되어 약 31년 경과한 구축으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

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6.4. 혐오시설

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* 주변 지역을 조사한 결과, 통상적인 혐오시설(산업폐기물 처리 시설, 유해 화학물의 대량 보관 시설 등)은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

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본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하는 아파트로, 소새울역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 단지임. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 명확하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없음. 다만, 임대관계 미상으로 명도 시 확인이 필요함. 1995년 준공된 아파트로 건물 노후화는 고려해야 할 사항이며, 과밀억제권역 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 개발 제한이 있음. 종합적으로 안정적인 주거 지역의 아파트로, 시세 및 현장 조사를 통해 신중한 투자 판단이 요구됨.

8. 투자 포인트

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8.1. 역세권 입지

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* 소새울역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트로, 대중교통 이용이 편리하며 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

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8.2. 우수한 생활 환경

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* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높고 안정적인 주거 환경을 제공.

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8.3. 권리관계의 명확성

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* 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자에게 인수되는 부담이 없어 권리관계가 매우 명확함.

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8.4. 지역 가치 상승 잠재력

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* 소사본동 지역의 지속적인 발전 가능성과 소새울역 주변 개발 계획에 따른 주거 가치 상승 여력이 있음.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 298,000,000원임. 인수되는 임차보증금은 0원으로 확인되었음.

정확한 예상 입찰가는 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가, 현재 시세, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 수리 비용, 지역 경기 동향, 경매 시장 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 함. 보수적인 관점에서 신중하게 접근하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.