나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53347 [1] 경기도 성남시 분당구 수내동 73 푸른마을 301동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 "수내중학교" 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 콘크리트 경사 및 평스라브지붕 16층 중 제1층 제105호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진출입 용이하며, 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도성남교육지원 청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

물건 상세 주소: 경기도 성남시 분당구 수내동 73 푸른마을 301동 1층105호

건물 용도: 아파트

소재지 상세: 경기도 성남시 분당구 수내동 73번지 (새주소: 경기도 성남시 분당구 불정로 277)

준공 연도: 1992년 6월 5일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 80.13㎡ (약 24.24평)

토지 지분: 80.128㎡ (약 24.24평)

건물 면적: 131.40㎡ (약 39.75평) (전용 면적 기준)

건물 지분: 131.4㎡ (약 39.75평)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 벽식구조, 콘크리트 경사 및 평스라브지붕

해당 층: 16층 중 제1층

내부 구조: 아파트로 이용 중

외벽 마감: 시멘트몰탈위 페인팅

내벽 마감: 벽지도배 및 일부 타일붙임

창호: 샷시 이중창

설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 개별 난방 설비

1.4. 경매 기본 정보

사건 번호: 성남지원 2025타경53347 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

감정가: 1,899,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 "수내중학교" 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내에서 외부 도로로의 진출입이 원활하며, 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 이전: 김연자 외 1명 (2005년 4월 29일 접수)

근저당: 주식회사한국비즈니스금융대부 (1,235,000,000원, 2024년 12월 5일 접수) - 말소기준권리

근저당: 이현금 (210,000,000원, 2024년 12월 5일 접수) - 말소

임의경매: 이현금 (57,717,808원, 2025년 11월 5일 접수) - 말소 (2025타경53347)

압류: 성남시 (1번이기호지분, 2026년 5월 28일 접수) - 말소

압류: 성남시 (1번김연자지분, 2026년 5월 28일 접수) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권(2024년 12월 5일 접수)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 나중에 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

즉, 이현금의 근저당권(을2), 이현금의 임의경매개시결정(갑2), 성남시의 압류(갑3, 갑4)는 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 특이사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

3.3. 총 채무 분석

등기부상 채권 총액: 1,445,000,000원

등기부상 채무 총액 합계 (등기사항증명서 기재액 기준):

- 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당: 1,235,000,000원

- 이현금 근저당: 210,000,000원

- 이현금 임의경매 채권액: 57,717,808원

- 총 합계: 1,502,717,808원 (이는 등기부채권 총액과 차이가 있을 수 있으며, 실제 경매 진행 시 확정될 내용입니다.)

감정가 대비 채무 비율이 높으나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 대상입니다.

3.4. 임차인 분석 (대항력 및 보증금)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

본 건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 수내동은 분당의 중심 지역 중 하나로, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 발달하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 편의 시설

주변에 대규모 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"수내중학교"가 인근에 위치하며, 이 외에도 여러 학교 시설이 혼재하는 지역으로 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역, 절대보호구역 지정으로 인한 상세 확인 필요)

5.2. 주거 환경

대단지 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한

본 건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. (2023년 10월 16일 지정)

이는 토지 이용 및 개발에 있어 행위 제한이 있을 수 있음을 의미하므로, 관련 법규 및 구체적인 제한 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 토지 이용 및 규제 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (분당)

* 대로1류, 대로2류, 중로2류 등 도로 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제2구역(전술) (2025년 9월 29일 지정) - 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한

* 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에 관한허가구역 (2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트 대상)

상기 나열된 여러 규제 사항들은 해당 토지의 이용 및 거래에 중요한 제한 요소로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 기관에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.3. 공부상 특이사항

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 없음

7. 종합 의견

본건은 성남시 분당구의 핵심 지역에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 개발행위허가제한구역 지정 및 비행안전제2구역, 토지거래계약 허가구역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 이러한 규제 사항들을 면밀히 검토하고, 향후 개발 가능성이나 활용 방안을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 분당 중심 지역의 편리한 생활 인프라 (교통, 상권, 교육)

* 경매로 인한 시세보다 저렴한 취득 가능성

* 정비된 아파트 단지 내 위치 (푸른마을)

* 말소기준권리 이하 권리들의 소멸로 인한 권리관계의 명확성

* 인수해야 할 임차인 보증금 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 1,899,000,000원

말소기준권리 외 인수 부담금: 0원 (임차인 보증금 없음)

토지이용 제한 등 잠재적 리스크 요인 고려 시, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 감정가 수준(18억 9천 9백만원)을 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 실질적인 투자 가치를 재평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.