나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1726 [1] 인천광역시 중구 중산동 1871-3 하늘도시우미린2단지 753동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 관공서 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층건 내 1층 104호로서, (사용승인일 : 2012.08.29) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 사다리형 토지로서 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2013-07-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1726 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1871-3 하늘도시우미린2단지 753동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 366,000,000원

토지면적: 50.47㎡ (약 15.27평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 토지거래허가구역

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 관공서 및 각종 근린·편의시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결됩니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 법률상 정해진 매각 절차에 따라 권리가 정리됩니다.

말소기준권리는 신한은행의 근저당권(접수일자: 2022-10-31)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-12-19

* 배당신고일자: 2025-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(등기부 을5)이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없으므로 인수하는 보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액: 301,700,000원 (이는 현재 등기된 채권 총액이며, 매각으로 소멸되는 채권은 말소기준권리 이하의 채권입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (자료상 지상권은 기재되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 하늘도시우미린2단지는 대규모 아파트 단지로, 주변에 공공기관(영종1동행정복지센터), 학교, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

검색된 정보에 따르면, 해당 단지 및 주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

주거 지역 특성상 소비를 위한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 대규모 아파트 단지와 행정복지센터, 학교 등이 있어 주거 환경으로 적합합니다.

단지 내 도로를 통해 외부 도로망에 쉽게 접근할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

아파트는 2012년 8월 29일에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 자산유동화증권(ABS) 등 특정 금융 상품의 기초 자산으로 편입된 물건일 수 있습니다.

토지거래허가구역: 해당 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)은 만료된 상태입니다. (자료상 지정 기간 기준)

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 대로3류, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임차인의 대항력 없음: 등기된 주택임차권이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이나, 배당 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구의 대단지 아파트에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계가 비교적 명확하게 정리되는 임의경매 물건으로, 인수해야 할 부담이 적습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 이력과 유동화 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

감정가는 3억 6천 6백만원으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 주거 입지: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경이 우수합니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 권리가 없습니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 용이하고, 주변에 행정복지센터, 학교, 근린시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

비교적 신축: 2012년 준공으로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 시장 상황, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 별도의 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.