나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513887 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1132-4 프라임캐슬 14층1403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하는 연립주택 "프라임캐슬" 제14층 제1403호로서 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업·업무지대임.

교통상황

인천광역시청에 인접하고 인천지하철1호선 "인천시청역" 및 "예술회관역"이 각각 북서측 및 남서측 인근에 위치하여 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상15층 규모의 연립주택 건물 내 제14층 제1403호로서 외벽 ; 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

공부상 용도 연립주택임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

구월동 1132-4 및 1132-5, 2필1단의 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(외국인 등에 한함. 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513887 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1132-4 프라임캐슬 14층1403호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 주요 용도 업무시설 표기 있으나, 현황 및 감정평가상 연립주택으로 이용 중)

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 7.71㎡ (약 25.5㎡ / 7.7평)

* 건물면적: 54.39㎡ (약 179.8㎡ / 54.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2014년

* 건물명: 프라임캐슬

* 층수: 14층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치한 "프라임캐슬" 제14층 제1403호입니다. 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 상업·업무지대입니다.

* 교통상황:

인천광역시청에 인접하고 있으며, 인천지하철 1호선 "인천시청역" 및 "예술회관역"이 각각 북서측 및 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 도로상태:

서측으로 소로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 주요 관공서: 인천광역시청, 인천광역시의회 등 인접

* 상업시설: 현대백화점, 신세계백화점 등 대형 쇼핑몰 및 다수의 상업시설 근접

* 의료시설: 가천대 길병원 등 종합병원 및 다수의 병의원 위치

* 문화시설: 인천문화예술회관 등 위치

* 혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

2022년 9월 28일자 국민건강보험공단 압류 (갑4)

* 주요 권리 내역:

을구 3번 주택임차권 (채권자: 정종진, 금액: 215,000,000원, 전입일자: 2022-08-24, 확정일자: 2022-08-24)은 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기되었으며, 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

그 외 모든 권리는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자/대위자)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-24

* 확정일자: 2022-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 을3 주택임차권 (등기부상 말소 예정)

* 권리분석: 매각으로 소멸되는 권리임.

* 임차인: 정승훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-11

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석: 매각으로 소멸되는 권리임.

* 인수 보증금 합계:

0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성:

해당 물건이 소재한 구월동 일대는 인천광역시청을 중심으로 행정, 업무, 상업 기능이 복합된 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하여 활발한 도시 환경을 형성하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래가는 전용면적 3.3㎡당 약 37만원에서 56만원 수준으로 파악됩니다.

* 예랑빌라(B동): 39.82㎡, 2026년 3월 거래, 4,500만원 (3.3㎡당 약 37.4만원)

* 경인빌라(가동): 38.25㎡, 2026년 3월 거래, 5,000만원 (3.3㎡당 약 42.9만원)

* 신세계빌라: 49.82㎡, 2026년 3월 거래, 8,500만원 (3.3㎡당 약 56.1만원)

본건 건물 면적 54.39㎡ (약 16.5평)에 평균 단가 45.6만원/평을 적용 시, 약 7,500만원 수준으로 시세 추정 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 교통: 인천지하철 1호선 인천시청역, 예술회관역 이용 편리

* 쇼핑: 현대백화점, 신세계백화점 등 대형 쇼핑몰 및 다수의 상업시설 근접

* 의료: 가천대 길병원 등 종합병원 및 의료기관 다수 위치

* 교육: 주변에 초, 중, 고등학교 다수 분포 (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 주거환경:

인천광역시청 인근의 중심 상업·업무지대에 위치하여 주거 편의시설 접근성이 우수합니다. 연립주택으로 분류되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 업무시설로 기재되어 있어 복합적인 지역 특성을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 주변 시세의 괴리:

감정가 173,000,000원에 비해 최근 주변 유사 물건의 매매가는 3.3㎡당 약 37만원에서 56만원 선으로, 본건 건물 면적(약 16.5평) 기준 추정 시 약 6,150만원에서 9,300만원 수준으로 분석됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 차이 또는 감정가 자체의 높은 책정 가능성을 시사합니다. 입찰 시 감정가 대비 합리적인 가격 책정이 중요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권:

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 기재가 있으나, 등기부등본상 주택임차권(을3)은 대항력이 없고 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 그럼에도 불구하고 관련 내용에 대한 최종 확인은 필수입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 제한) 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시청 인근에 위치한 준수한 입지의 물건입니다. 교통, 편의시설 등 생활 인프라는 우수하나, 감정가와 최근 시세 간의 큰 차이가 확인되어 입찰 시 면밀한 가격 분석이 요구됩니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, HUG 관련 특이사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천시청역 역세권 중심 상업·업무지대 입지

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 탁월

* 권리관계 명확하게 정리되어 인수 위험 적음

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰 시 높은 시세차익 기대 가능 (시세와 감정가의 괴리를 활용)

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건 건물 면적(54.39㎡) 기준 시장가치는 약 6,150만원 ~ 9,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 173,000,000원으로, 이는 추정 시세보다 상당히 높습니다.

낙찰 가능성과 수익성을 고려하여, 감정가보다는 낮되, 추정 시세보다 조금 더 여유를 둔 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 책정합니다.

권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.