나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34354 [1] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제101동 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 서창동 소재 서창농협 남동측 인근에 위치하며 주위는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 무난하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 103호(남동향)로서 외벽: 치장적벽돌, 인조석 붙임 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정평 평지로서 다세대주택단지 건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 동측으로 왕복2차로에 접하고, 남서측으로 구거도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 준주거지역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34354 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제101동 제1층 제103호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 917,000,000원 (구억일천칠백만원)

* 토지면적: 158.03㎡ (약 47.80평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.07㎡ (약 10.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 서창동 소재 서창농협 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근교 농촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 단지 북측 및 동측으로 왕복 2차로에 접하고 있으며, 남서측으로는 구거도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (광주광역시산림조합, 2025-04-10 접수, 금648,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 언급은 없으나, 지상권은 별도로 명시되어 있습니다. (개요: 지상권)

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2025-03-28 접수)

* 갑5: 소유권이전 (대물변제) (2025-04-10 접수, 권리자: 김기표)

* 을1: 근저당권 (2025-04-10 접수, 권리자: 광주광역시산림조합, 권리금액: 648,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (2025-09-17 접수, 권리자: 나주세무서장, 말소)

* 갑7: 임의경매 (2025-11-10 접수, 권리자: 광주광역시, 권리금액: 551,268,628원, 말소)

* 갑8: 압류 (2026-12-24 접수, 권리자: 서구(광주광역시), 말소)

* 갑9: 가압류 (2026-01-09 접수, 권리자: 광주은행, 권리금액: 11,226,306원, 말소)

* 등기부채권 총액: 659,226,306원 (근저당권, 압류, 가압류 등)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도에 따른 추가 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 입력된 최근 매매 정보 중, 물건 소재지와 동일한 주소지(서창동 434-2,3 다세대주택)에서 2025년 2월 3일, 전용면적 84.9969㎡ (약 25.7평)의 다세대주택이 90,000만원 (9억원)에 거래되었습니다. 이는 해당 건물 내 더 넓은 면적의 세대 거래가 감정가와 유사한 수준에서 이루어졌음을 시사합니다.

* 동일 주소지에서 2025년 12월 31일, 동일 전용면적(84.9969㎡)의 다세대주택이 42,005만원 (4.2억원)에 거래된 내역도 있으나, 면적 대비 가격이 매우 낮아 특수한 거래 조건이거나 오류일 가능성이 있습니다.

* 인근 다른 단지(바흐하우스서창퍼스트빌)에서는 2024년 8월 16일, 전용면적 127.7278㎡ (약 38.6평)의 연립주택이 52,564만원 (5.25억원)에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 본 경매 물건은 건물 면적이 33.07㎡ (약 10평)으로, 최근 거래된 동일 건물 내 더 넓은 면적 (약 25.7평)의 거래가 9억원임을 감안할 때, 면적 대비 감정가(9.17억원)는 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 그러나 동일 건물 내 9억원 거래는 본 경매 물건의 잠재적 가치를 보여주는 중요한 참고 자료입니다.

* 거래된 유사 면적의 매물이 적어 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 남동향 세대입니다. 외벽은 치장적벽돌, 인조석 붙임이며 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 사용되고 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 소재지 인근에 농협이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역(2023-07-20)에 해당합니다. 특히 비행안전구역 및 소음대책구역은 건물 이용 및 향후 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인 존재 시 명도 저항 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 연식: 건축물대장상 건물 연식은 제공되지 않았으나, 주변 매매 정보를 보면 비교적 신축 건물일 가능성이 있습니다. (JSON 정보 기준 2023-2024년 건축). 정확한 건물 연식 확인 필요.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9억 1천 7백만원입니다. 동일 건물 내 더 넓은 면적의 세대가 감정가와 유사한 9억원에 거래된 이력이 있어, 감정가 수준에서의 가치를 일부 인정받을 수 있습니다. 그러나 건물 면적이 약 10평으로 상대적으로 작고, 비행안전구역 등 토지이용 제한 사항이 존재합니다. 또한 임대 관계가 불분명하여 명도 리스크 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 동일 건물 내 유사 면적 거래 사례(9억원)는 본 물건의 시세 수준을 뒷받침할 수 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

* 신축 건물일 가능성이 있어 주거 가치가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 917,000,000원

* 주변 시세 참고: 동일 건물 내 약 25.7평 면적의 세대가 9억원에 거래된 점을 고려 시, 본 물건(약 10평)의 적정 가치는 감정가 대비 조정될 여지가 있습니다.

* 고려사항: 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 토지 이용 제한 등을 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가: 850,000,000원 ~ 917,000,000원. 시세 및 권리 관계, 명도 가능성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에서 제공된 JSON 데이터의 분석 결과, 서창동 434-2번지 일대의 다세대 주택들은 비교적 최근에 신축된 건물(2023-2024년)들이 많으며, 거래 가격은 면적 및 건물 상태에 따라 다양하게 형성되고 있음을 알 수 있습니다. 본 경매 물건 역시 신축 건물로 추정되며, 동일 건물 내 거래 사례는 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 현장 조사 시 주변에 혐오시설이나 특별한 유해시설은 지도상에서 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역으로 지정되어 있어 소음 등 생활에 영향을 줄 수 있는 요소가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.