나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34399 [1] 전라남도 나주시 봉황면 와우리 1-29 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 봉황면 와우리 소재 '봉황농업공업단지' 내에 위치하며, 부근은 중소규모 공장 등이 소재하는 공업지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 부속건물 공장(창고)은 현황 멸실됨
- 목록1 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 3동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34399 (1)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 와우리 1-29

용도: 공장

감정가: 773,912,450원

토지면적: 5314.00㎡ (약 1607.75평)

건물면적: 2053.87㎡ (약 621.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천광양축산업협동조합

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 봉황면 와우리 소재 '봉황농업공업단지' 내에 위치하며, 부근은 중소규모 공장 등이 소재하는 공업지대로서 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 교통 상황 또한 보통입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형으로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 북서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 진입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(800m 제한 구역: 닭, 오리, 메추리)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권 (을16)입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

토지 등기부요약:

* 2021-06-10: 소유권이전 (조현수)

* 2023-06-16: 소유권이전 (유한회사영진산업)

* 2023-12-20: 소유권이전 (유한회사대경산업), 근저당권 (순천광양축산업협동조합, 744,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-10-28: 가압류 (유한회사영진산업, 257,710,030원) - 말소

* 2025-11-13: 임의경매 (순천광양축산업협동조합, 628,109,991원) - 말소

건물 등기부요약:

* 2021-06-10: 소유권이전 (조현수)

* 2023-06-16: 소유권이전 (유한회사영진산업)

* 2023-12-20: 소유권이전 (유한회사대경산업), 근저당권 (순천광양축산업협동조합, 744,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-10-28: 가압류 (유한회사영진산업, 257,710,030원) - 말소

* 2025-11-13: 임의경매 (순천광양축산업협동조합, 628,109,991원) - 말소

등기부채권 총액은 1,001,710,030원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 명시된 내용으로는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

권리분석상 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 전라남도 나주시 봉황면 와우리 일대는 중소규모 공장들이 밀집한 공업지대로 파악됩니다. 산업개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역에 속해 있어 관련 산업 활동을 위한 기반 시설이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다. 나주시는 혁신도시 조성 이후 인구가 증가하는 등 지역 경제 활성화 추세를 보이고 있으며, 이는 지역 내 산업 활동에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 약 10m 폭의 도로가 개설되어 있어 교통 접근성은 보통 수준입니다. 공업지대 내에 위치하므로, 일반적인 주거 지역의 편의 시설보다는 산업 활동에 필요한 인프라에 더 초점이 맞춰져 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 멸실: 목록2 부속건물 공장(창고)은 현황 멸실된 상태로, 해당 부분에 대한 복구 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록1 지상에 소재하는 이동식 컨테이너 3동은 매각에서 제외되므로, 해당 물건을 제외한 상태로 명도가 진행됩니다.

* 과다 채권: 등기부채권 총액(1,001,710,030원)이 감정가(773,912,450원)를 초과하여, 낙찰가에 따라 채권 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 제한에 따른 용도 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시의 봉황농업공업단지 내에 위치한 공장으로, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 산업개발진흥지구 내에 위치하여 산업 활동을 위한 입지적 기반은 갖추고 있으나, 부속건물 일부 멸실 및 과다 채권 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 특히, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 봉황농업공업단지 내에 위치하여 공장 운영 또는 임대 목적의 투자 가치를 가질 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 계획관리지역, 산업개발진흥지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 증축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 감정가는 773,912,450원이나, 등기부채권 총액이 1,001,710,030원으로 감정가를 상회하고 있어, 채권자들의 권리 행사 여부 및 향후 경매 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.