나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13261 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(지하철5호선,2호선 "까치산역")이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2020.06.12) 외벽: 치장벽돌, 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 351-36 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13261 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제4층 제402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제4층 제402호 (사용승인일: 2020.06.12)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 토지 면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

* 건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평) - 전용면적

* 감정가: 312,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대

* 교통: 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 2호선 "까치산역" 소재 (대중교통 여건 보통)

* 도로: 서측으로 폭 4~5미터 포장도로 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.06.02 (주택도시보증공사 가압류)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (단, 주의사항 참조)

* 권리 내역:

* 소유권 보존 (이점자, 2020.06.18)

* 소유권 이전 (허은미, 2020.07.27)

* 주택임차권 (박 , 230,000,000원, 2024.07.22 등기) - 말소 예정

* 가압류 (주택도시보증공사, 850,000,000원, 2023.06.02) - 말소 기준 권리

* 압류 (남부천세무서장, 2023.06.13) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 230,000,000원, 2025.11.13 개시) - 본건 경매 사건

* 총 채권액: 1,080,000,000원

1.3. 상권분석

* 분석 대상: 서울특별시 강서구 화곡동 주변 연립/다세대/빌라

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36 더원, 전용면적 19.98㎡, 4층, 21,600만원

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11 시원그린빌, 전용면적 37.56㎡, 3층, 16,000만원

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114, 전용면적 37.44㎡, 2층, 15,000만원

* 시세 분석:

* 2019년 준공된 '더원'(366-36, 19.98㎡)이 2.16억원에 거래된 점은 본 물건(2020년 준공, 29.99㎡)과 유사한 조건으로 고려할 수 있습니다. 이 사례를 기준으로 평당 약 3,550만원 수준입니다.

* 그러나 1986년, 2002년 준공된 older buildings(37.44㎡, 37.56㎡)이 1.5억원 ~ 1.6억원에 거래된 점을 보면, 건물 연식에 따른 가격 차이가 크게 나타납니다.

* 본 물건의 감정가 3.12억원은 최신 건물 사례와 유사하나, 시장에서는 연식에 따라 더 낮은 가격대를 형성할 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "화원중학교" 남측 인근 주택 밀집 지역

* 편의시설: 근린생활시설 혼재

* 교통: 지하철 5호선, 2호선 까치산역 이용 가능

* 난방/설비: 개별난방, 도시가스, 위생/급배수/화재경보/소화/승강기 설비 완비

* 주변 혐오시설: 제공된 정보에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 요구하고 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 잔액에 대한 임대차보증금 반환 채무를 인수하게 될 수 있습니다. (현 임차인 박 는 대항력 없음으로 분석되나, 조건 이행 여부 철저히 확인 필요)

* 토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등 공항 관련 규제, 토지거래허가구역 지정 (외국인 등).

* 건물 노후화 가능성: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 임대 관계: 임대관계 미상으로, 공실 위험 및 향후 임대 시 공실 발생 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 지하철역(까치산역) 접근성은 보통 수준이며, 주택 밀집 지역 내에 위치합니다.

* 가장 중요한 리스크는 HUG의 매각 조건입니다. 임차인 박 의 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매수인이 수용해야 하는데, 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가(3.12억원)는 최근 준공된 유사 면적 물건의 거래가(2.16억원)와 차이가 크며, older buildings의 거래가는 훨씬 낮아 시세 분석에 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 예상

* 서울 강서구 위치: 역세권(까치산역) 인접

* HUG 조건 명확화 시 리스크 해소: 임차인 관련 조건의 확실한 이행 여부가 중요

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 312,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2019년식 19.98㎡ 물건 21,600만원 (평당 약 3,550만원)

* 1986년/2002년식 37.44㎡~37.56㎡ 물건 15,000만원~16,000만원 (평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원)

* 본 물건(29.99㎡, 약 9.07평)의 면적과 연식을 고려할 때, 2019년식 물건의 시세(평당 약 3,550만원)를 적용하면 약 3.22억원으로 감정가와 유사합니다.

* 그러나 older buildings의 시세가 낮고, HUG의 복잡한 매각 조건 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* HUG의 조건이 매수인에게 유리하게 (보증금 잔액 포기 및 임차권등기 말소) 명확히 해결된다는 전제 하에, 시장 가격 및 리스크를 고려한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 250,000,000원 (2억원 ~ 2.5억원)으로 산정합니다.

* (중요) 본 예상 입찰가는 HUG의 매각 조건이 매수인의 부담으로 작용하지 않는다는 전제 하에 산정된 것입니다. 만약 HUG가 요구하는 조건이 매수인에게 불리하게 해석되거나, 임차인과의 합의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 인수해야 할 보증금액이 추가될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 실질적인 인수가격 및 위험을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.