나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73553 [1] 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 5층 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 는 각종 근린생활시설, 오피스텔,소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 의정부 경전철 "의정부중앙역" 이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 중 5층 502호 로서 (사용승인일 : 2021.01.14) 외 벽 : 인조석 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

오피스텔(주거용 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 자체지면 및 인접도로 대비 등고평탄하며 근린생활시설, 오피스텔 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8 미터, 남측으로 폭 약 8 미터의 포장도로 각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73553 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 5층 502호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 218,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 41.00㎡ (약 12.40평)

건물지분: 40.996㎡ (약 12.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 중 5층 502호 (사용승인일: 2021.01.14)

건축물 정보:

건물명: 자하시티빌딩

총면적: 2,072.24㎡

전유면적: 40.996㎡ (본건 502호)

대지권면적: 7.47㎡

건폐율: 69.79%

용적률: 806.99%

1.1. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 남측 인근에 위치함.

주위 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 입지 및 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 의정부 경전철 "의정부중앙역"이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난함.

도로: 본건 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 (갑10번, 접수일자: 2025-04-16)

선순위 권리: 본 건 경매 신청 채권보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(강 ), 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-14, 확정일자 2023-03-07.

대항력: 없음.

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사는 매각으로 인하여 소멸하지 않는 임차보증금반환청구권을 포기하는 서류를 제출하였고, 을구 5번 주택임차권 등기의 말소에 동의함.

인수되는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 의정부동은 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역임.

의정부중앙초등학교와 의정부중앙역이 인접해 있어 유동인구 및 배후 수요가 일정 수준 확보되어 있음.

오피스텔 및 상업 시설이 밀집된 지역으로, 임대 수익 창출 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 의정부중앙역(경전철), 다수의 시내버스 노선 이용 가능하며 차량 접근성 우수함.

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리함.

교육시설: 의정부중앙초등학교가 인접해 있음.

기타: 주위 환경이 비교적 양호하여 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

"HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보" 등의 특이사항이 명시되었으나, 상세 권리분석 결과 임차인 강 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 모든 관련 권리를 포기함에 따라 매수인이 인수할 임차보증금이나 추가적인 채무 부담은 없음.

"공동담보"는 본 경매 물건 외 다른 담보 물건이 존재함을 의미할 수 있으나, 본건 매각에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보임.

상대보호구역 내 위치하여 특정 업종 입점이 제한될 수 있으나, 오피스텔 용도로는 문제가 되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동의 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 및 투자 가치가 높음.

2021년 사용승인된 건물로 신축에 해당하며, 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

권리관계가 매우 명확하여 매수인이 인수할 위험 부담이 없는 안전한 물건임.

감정가는 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었으나, 낙찰가율을 고려하면 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능함.

1.7. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 의정부중앙역 도보 이용 가능 거리로 임대 수요 확보 용이함.

신축 건물: 2021년 준공으로 인한 낮은 관리비 및 높은 상품성을 기대할 수 있음.

권리상 안전: 인수할 권리, 임차보증금 부담이 전혀 없음.

시세 차익 및 임대 수익 기대: 안정적인 임대 수익과 더불어 향후 시세 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 면적(40.996㎡)의 8층 매물이 15,800만원에 거래되었으며, 9층 매물은 15,300만원, 11층 매물은 17,500만원에 거래됨.

본건은 5층으로, 최근 거래된 8층, 9층, 11층보다 낮은 층수에 해당함.

따라서, 본 건의 적정 시세는 15,300만원에서 15,800만원 사이로 추정됨.

감정가 218,000,000원은 최근 시세보다 높으므로, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

보수적으로 접근 시 15,500만원을 기준으로, 경쟁 상황 및 물건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 15,500만원 ~ 16,500만원.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향 및 시장 상황에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.