나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1820 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1140 구월동코아루파크드림 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 "인천광역시청" 남동측에 위치하며 주위는 아파트,학교,공원 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층건물로서, 외벽 : 복합판넬, 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

위생설비,난방설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2019-06-10)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1820 (1) 인천지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 1140번지에 소재한 "구월동 코아루 파크드림" 오피스텔 11층 1106호입니다.

토지 건물 일괄 매각으로 진행되며, 부동산 임의경매로 분류됩니다.

채권자는 신OOO이며, 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 정보

감정평가서상 토지 면적은 6.25㎡ (약 1.89평)이며, 건물 전용면적은 34.25㎡ (약 10.36평)입니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 118,000,000원 (일억 일천팔백만원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시청 남동측에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

인천광역시청이 인접해 있어 행정 및 공공시설 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 북측, 동측, 서측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등에 한하며 지정기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 내에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2013년 7월 17일 접수된 신한은행의 근저당 (9천만원)입니다.

이후 설정된 인천신용보증재단의 가압류 (6천9만5천397원), 신한은행의 임의경매 (7천2백25만7천376원) 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

소유권이전 1번 신탁등기 말소 (조인숙) 사항도 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김소희

보증금: 60,000,000원 (6천만원)

차임: 200,000원 (20만원)

전입일자: 2023년 6월 27일

확정일자: 2023년 9월 27일

배당신고일자: 2026년 2월 5일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

김소희 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 경제 활성화

인천광역시청을 중심으로 한 행정 및 업무 기능이 발달된 지역으로, 관련 종사자 및 유동인구가 풍부합니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 환경입니다.

4.2. 주변 건물 구성

본 건이 속한 "구월동 코아루 파크드림"은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변에 다수의 아파트 단지, 학교, 공원 등이 분포하여 주거 안정성 및 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인천광역시청, 남동구청 등 행정복지센터가 인접하여 각종 민원 처리가 용이합니다.

주변에 대형 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

인근 버스 정류장 및 지하철역(인천1호선, 예술회관역 등)을 통해 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 학교가 위치하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 쾌적성

인근 공원 (예: 중앙공원, 문화공원) 등을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다소 다른 절차나 특성을 가질 수 있습니다. 하지만 권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 법적 규제 사항이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등에 한하며 일반 경매 매수인에게 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 매수인의 국적에 따라 확인 필요)

6.3. 건축물 정보

철근콘크리트구조의 14층 건물이며, 본 건은 11층에 위치합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 되어 있습니다.

총 312호실 중 1106호로, 전용면적 34.25㎡를 사용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가 1억 1천 8백만원 대비 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래가가 1억 8백만원 ~ 1억 8백 5십만원 수준으로 나타나, 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 법적으로 인수되는 권리가 없어 투자 위험은 낮다고 판단됩니다.

다만, 최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 인천광역시청 인근 상업지역에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통 편리: 다수의 버스 노선과 지하철역이 가까워 출퇴근 및 이동이 매우 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 임차인 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 이슈가 적습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(34.25㎡ ~ 34.38㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 15일: 10,800만원 (34.25㎡, 13층)

* 2026년 7월 17일: 10,850만원 (34.38㎡, 5층)

상기 거래 사례를 볼 때, 현재 시세는 약 1억 8백만원 ~ 1억 8백 5십만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가 118,000,000원에 비해 최근 실거래가 평균(약 108,250,000원)이 약 8.3% 낮게 형성되어 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

경쟁 상황, 명도 난이도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

103,000,000원 ~ 108,000,000원

* 103,000,000원 이하로 입찰 시, 시세 대비 상당한 차익을 기대할 수 있습니다.

* 108,000,000원 수준에서 입찰 시, 최근 실거래가와 유사한 가격으로 매수하여 안정적인 투자를 목표로 할 수 있습니다.

이상의 정보를 바탕으로 현명한 투자 결정을 내리시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.