나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513800 [1] 인천광역시 서구 검암동 646-1 그린피아 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울초등학교 남측 인근에 위치하는 그린피아 4층 401호로서 주위는 유사형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(검바위역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리크구조 경사슬라브지붕 5층 건물내 4층 401호로서 외벽: 치장벽돌 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 삼각형의 토지로서 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(검암역세권유치원){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659){교육환 경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역(과밀억제권역){수도권정비계획법}, 토지거래계약에관 한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2024년 7월 26일 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임13213) 임차보증금: 금148,000,000원 확정일자: 2022년 6월 13일 임차권자: 한국토지주택공사(135671-*******) (인천지역본부)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경513800 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 검암동 646-1 그린피아 4층401호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

186,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

* 토지지분: 26.615㎡ (약 8.05평)

* 건물면적: 46.36㎡ (약 14.02평)

* 건물지분: 46.36㎡ (약 14.02평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 간재울초등학교 남측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 검암1구획정리

* 기타 제한사항: 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(검암역세권유치원, 인천서부교육청), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경513800 (서울보증보험, 강제경매개시결정, 2025-11-10 접수)

3.2. 인수되는 권리 (잠재적 인수 가능성)

* 을구 3번 주택임차권: 권리자 한국토지주택공사, 권리금액 148,000,000원, 확정일자 2022-05-24, 전입일자 2022-05-31, 접수일자 2024-07-30.

- 집합건물 등기부 요약에는 "말소: 말소"로 기재되어 있으나, 물건명세서에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권등기"로 명시되어 있어, 본 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 사실은 복잡성을 더하므로, 최종 인수 여부 및 금액은 법원이나 전문가를 통해 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김진선

- 보증금: 0원 (미상)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-09-12

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 전입일자는 말소기준권리보다 늦으나, 대항력 인정 여부는 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

- 보증금: 148,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-05-31

- 확정일자: 2022-05-24

- 배당신고일자: 2024-07-30

- 대항력: 없음

- 비고: 위 을구 3번 임차권의 당사자로 추정됩니다. 배당을 통해 보증금 회수를 시도했으나, 인수 여부는 위 3.2항의 내용을 참조해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 권리관계가 복잡합니다. 을구 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 148,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 높으며, 김진선 임차인의 경우 보증금 미상으로 인한 잠재적 인수 부담이 존재합니다. 입찰 전 반드시 명확한 권리 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 1월 인천 서구 검암동 일대 다세대/빌라 매매가는 다음과 같습니다.

* 풀하우스 (전용 30.72㎡): 9,300만원

* 몽베르타운하우스2차 (전용 72.87㎡): 18,300만원

* 뉴베스트 (전용 62.67㎡): 17,900만원

본건 물건(전용 46.36㎡, 약 14평)의 감정가 186,000,000원은 제공된 시세 정보와 비교했을 때, 면적을 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 인근 빌라들의 시세는 1억 초반대부터 1억 중반대까지 형성되어 있으므로, 본건 감정가는 시장가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. (참고: 유튜브 영상에서는 검암동 일대 1억 초반대의 2룸 빌라(약 32~36㎡) 매매 사례가 확인됩니다.)

4.2. 상권 특성

검암동은 주거 지역으로, 인근에 다양한 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 검바위역 초역세권이 아니더라도 도보로 이용 가능한 접근성이 있으며, 초등학교 등 교육 시설도 인접해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

간재울초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

인천지하철 2호선 검바위역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 일반적인 매수 시에는 해당 구역의 허가를 받아야 하므로 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계

* 대항력 있는 임차인(김진선)의 보증금 미상: 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 선순위 임차권(한국토지주택공사)의 인수 가능성: 물건명세서상 '대항력 있는' 임차권으로 명시되어 있어, 148,000,000원의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 구체적인 내용이 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

본 물건 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 장례식장 등)이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 및 외부 지도 서비스 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 해당 내용을 파악할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 '토지거래허가구역' 지정, '대항력 있는 임차인(김진선)'의 보증금 미상, 그리고 '선순위 임차권(한국토지주택공사)'의 인수 가능성 등 복잡하고 잠재적인 리스크가 존재하는 물건입니다. 특히 권리관계의 불확실성은 낙찰 후 추가적인 비용 부담이나 명도 지연의 원인이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교(간재울초등학교) 인접 및 검바위역(도보 이용 가능) 접근성

* 연립주택으로서 실사용 면적(약 14평) 확보

* 인천 서구 지역 개발 가능성 고려 시 장기적인 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 인수 보증금 (현재 파악된 바로는): 0원 (김진선 임차인의 보증금 미상으로 인한 추가 부담 가능성 있음)

* 시세 분석 및 리스크 고려:

- 주변 빌라 실거래가(2026년 1월 기준) 및 유튜브 매물 정보(1억 초반대)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(1억 8,600만원)는 다소 높게 책정되었습니다.

- 을구 3번 임차권(148,000,000원) 인수 가능성, 김진선 임차인의 보증금 미상 및 대항력 존재 가능성 등 권리상의 위험 요소를 반영해야 합니다.

- 이러한 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

- 위 예상 입찰가는 현 시세, 감정가, 그리고 권리관계의 불확실성을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치입니다.

- 실제 낙찰가는 경매 참여자의 수, 경쟁 상황, 해당 물건의 상세한 권리 분석 결과 및 명도 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

- 특히, 임차인 관련 문제 해결 비용, 법적 자문 비용 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.