나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13248 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층 / 지상 14층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2021.02.18) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 "세장형"의 토지로서, 현황 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구 역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13248 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 333,000,000원 (3억 3천 3백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1.면적

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.77㎡ (약 8.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건축물 정보

사용승인일: 2021년 02월 18일

총층수: 지하 2층, 지상 14층

해당층: 제2층

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

건물 용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설, 근린생활시설 용도로도 이용 중)

주요 설비: 위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등

1.2. 감정평가 요약

감정평가일: 2026년 05월 20일 (물건명세서 참고사항 기준)

감정가: 333,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '대일고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 대한 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31)이 존재하므로, 취득 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2022-09-14 접수)

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

주요 권리로는 주택임차권(김건우, 보증금 320,000,000원, 전입 2022-04-18, 확정 2022-04-01)이 있으며, 이는 말소 예정입니다.

채권자 주택도시보증공사의 가압류(788,000,000원) 및 강제경매(320,000,000원) 등 다수의 채권이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,108,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김건우)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-18

확정일자: 2022-04-01

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인하여 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 등촌동 지역은 주거용 및 업무용 부동산이 혼재하는 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

인근에 대일고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.2. 현재 시세 (추정)

(이하 현재 시세 분석을 위한 검색 결과 반영)

서울특별시 강서구 등촌동 565-5번지에 위치한 '더자하' 오피스텔의 유사 면적(전용 26.77㎡) 매물은 현재 시장에서 활발하게 거래되고 있습니다.

최근 유사 평형대의 매매가는 약 3억 2천만원에서 3억 6천만원 사이에서 형성되고 있습니다.

월세의 경우, 보증금 1,000만원 기준 월 90만원 ~ 100만원 수준의 임대료를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 3억 3천 3백만원으로, 현 시세와 유사한 수준으로 평가되었으나, 급매물이나 특별 조건 매물에 따라 입찰 가격 결정 시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 대일고등학교가 위치하며, 등촌초등학교, 염강초등학교, 등원중학교 등 다수의 학교가 도보 거리에 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

강서구청, 등촌도서관 등 공공기관 및 문화시설 이용도 용이합니다.

5.3. 교통 및 주변시설 (추가 검색 결과)

인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

가까운 지하철역으로는 9호선 가양역과 등촌역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 봉제산, 월드컵공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)

매수인이 외국인이거나, 해당 용도로 토지를 취득하려는 경우 허가를 받아야 하며, 이는 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 관련 조건이 매각에 포함되어 있습니다.

매수인은 해당 조건을 수락하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 하므로, 보증금 미회수분에 대한 직접적인 청구는 받지 않으나, 계약 조건 이행 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 신축 연도

2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이나, 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경에 따라 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

감정가는 3억 3천 3백만원으로 현 시세와 유사하나, 일부 급매물은 더 낮은 가격에 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 조건부 매각이라는 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물이 깔끔하며 유지보수 부담이 적습니다.

* 안정적인 입지: 대일고등학교 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG 인수조건으로 인해 임차인과의 분쟁 소지가 없습니다.

* 교통 편리: 버스 및 지하철 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 333,000,000원이며, 현 시세는 유사 면적 기준 약 3억 2천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 파악됩니다.

인수할 임차보증금이 없어 권리관계는 명확하나, 토지거래허가구역 지정 등 제약 사항을 고려해야 합니다.

또한, 2026년 05월 20일 기준 물건명세서 작성일자를 고려할 때, 현재 시점(2026년 7월 17일)에 약간의 시세 변동이 있을 수 있습니다.

최근 유사 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1차 경매에서는 감정가 수준인 3억 3천만원 전후에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 급매물 시세 등을 추가로 파악하여 보수적으로 접근한다면, 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 상세한 권리 분석 및 최근 3개월 이내의 유사 물건 실거래가를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.