나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13233 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층 건 내 제10층 제1002호로서, (사용승인일 : 2019-07-02) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

업무시설(오피스텔)/제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

6-109, 6-108 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제 한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육 군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 6-324 : 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(0 2-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금279,000,000원 임대차계약일자 : 2019년9월17일 임차권자 : 김수미

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 프라임캐슬 제10층 제1002호에 대한 부동산 강제 경매 사건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13233 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제10층 제1002호

건물명: 프라임캐슬

건축년도: 2019년 7월 2일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

해당층: 10층

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

토지 지분: 12.609999999999998㎡

건물면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

건물 지분: 54.58㎡

건축물대장상 전용면적(JSON 정보): 40.63㎡ (약 12.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 287,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하는 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 제반 교통여건은 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

등기부상으로는 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(주택도시보증공사 가압류, 2023-08-30 접수) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,558,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김수미 (주택도시보증공사)

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-28

확정일자: 2019-09-30

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음

특이사항: 본건 매각 시, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-08-30)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 인해 위 권리들을 제외한 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대입니다. 다양한 업종의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

본 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 제2종근린생활시설(사무소)로도 활용 가능합니다. 다양한 비즈니스 활동을 위한 공간으로 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

"서울오류초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

본건 매각은 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 매수인은 이 조건을 명확히 이해하고 인수해야 하며, 관련 절차 진행에 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당됩니다. 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하는 오피스텔로, 오류동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 인수 조건으로 인해 매수인의 보증금 부담은 없습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 인수 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주상복합지대: 오피스텔, 주거, 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 프라임캐슬 오피스텔로, 2019년에 준공되었습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적(전용면적 약 40.63㎡, 공급면적 약 54.58㎡)이 2024년 6월 5층에서 2억 1,700만원, 2024년 11월 10층에서 2억 1,000만원에 거래되었습니다.

감정가는 2억 8,700만원으로, 최근 실거래가보다 약 7,000만원 이상 높게 책정되어 있어 시세 대비 고평가된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 가치는 2억 1,000만원 ~ 2억 3,000만원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가와 시세의 차이가 크므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.