나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13197 [1] 서울특별시 양천구 신월동 198-58 효성하임빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 내 제2층 제202호로서, 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13197 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 198-58 효성하임빌 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

건물면적: 25.55㎡ (약 7.73평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, '양서중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 양서중학교 정류장에는 6014, 651, 652, 6625, 6627번 버스 및 지하철 2, 5호선 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등 다양한 법적 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2024-04-04)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤영신)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (2016-02-19)

* 공유자전원지분전부이전 (2016-05-24)

* 주택임차권 (윤영신, 199,000,000원, 2023-10-19 말소)

* 소유권이전 (2021-10-27)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-04-04 말소)

* 압류 (양천구, 2025-06-10 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 199,000,000원, 2025-11-11 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 조건에 따라 보증금 반환 청구권 포기).

1.4. 상권분석

* 주변 건물 유형: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 상권 특성: 기본적인 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 주요 인근 시설:

* 교육시설: 양서중학교 인근에 위치. 상대보호구역으로 교육청 확인이 필요합니다.

* 교통시설: 노선 버스정류장 인근.

* 편의시설: 근린생활시설 소재.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보:

* 고센아트빌(91-2): 2016년 건축, 전용면적 29.88㎡, 2026년 7월 1일 21,000만원에 직거래.

* 진영이례맨션B: 2003년 건축, 전용면적 57.74㎡, 2026년 7월 2일 24,500만원에 중개거래.

* 우일빌라(다): 1988년 건축, 전용면적 41.18㎡, 2026년 7월 2일 14,000만원에 직거래.

1.6. 잠재적 리스크

* 공항소음: 김포국제공항 인근 지역으로 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 신월동은 항공기 소음 피해 가구가 많은 지역으로 알려져 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31).

* 협소한 면적: 전용면적 25.55㎡ (약 7.73평)으로 소형 주택에 해당합니다.

* HUG 조건: 임차인 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 중요한 조건이므로, 매수인으로서 이를 이행해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 191,000,000원이며, 임차인 HUG 조건으로 인해 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 김포국제공항 항공기 소음 영향권에 있으며, 토지거래 허가구역으로 지정되어 있는 점 등 법적, 환경적 제약 사항을 고려해야 합니다. 최근 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 투자 가치를 신중히 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 임차인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되어, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 주거 밀집 지역: 주변이 아파트, 다세대주택 등 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 시세 비교: 비슷한 건축연도와 면적을 가진 '고센아트빌(91-2)'이 2026년 7월 1일 21,000만원에 거래된 점은 긍정적인 참고 자료가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 고센아트빌(91-2): 전용 29.88㎡, 2016년 건축, 21,000만원 (2026.07.01)

* 진영이례맨션B: 전용 57.74㎡, 2003년 건축, 24,500만원 (2026.07.02)

* 우일빌라(다): 전용 41.18㎡, 1988년 건축, 14,000만원 (2026.07.02)

* 대상 물건의 전용면적은 25.55㎡이며, 건축년도는 2016년으로 고센아트빌(91-2)과 유사합니다. 감정가 191,000,000원과 유사한 건축연도 및 면적의 최근 실거래가(21,000만원)를 종합적으로 고려합니다. HUG 조건으로 인한 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하고, 공항 소음 등 제약 요소를 반영하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

* 최적 입찰가: 195,000,000원 (감정가 대비 약 102%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.