나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5240 [1] 경기도 포천시 군내면 구읍리 740 포천아이파크 104동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 구읍리 소재 '포천종합경기장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 18층건내 제2층 제203호로서 (사용승인일 : 2017.08.30) 외벽 : 인조대리석 및 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 세부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조 바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로에서 북측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구(포천3지구), 지구단위계획구역(포천3지구 도시정책과 문의), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원) (15항공단_비행안전(지원)제2구역 (협의지역)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(국도43호선 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

거주인 부재로 임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5240 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 포천시 군내면 구읍리 740 포천아이파크 104동 2층203호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제2층 제203호 (사용승인일: 2017.08.30)

건물면적 (전용면적 추정): 74.97㎡ (약 22.67평)

토지면적 (대지지분): 52.26㎡ (약 15.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가액

감정가: 287,000,000원 (2억 8천 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 구읍리 소재 '포천종합경기장' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 공공시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 포장도로는 외부 공도와 잘 연결되어 있으며, 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 개발계획

본건이 위치한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(포천3지구)으로 지정되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리:

을7 (2023-07-14) 국민은행 근저당권, 채권최고액: 255,200,000원

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

기타 권리:

갑4 (2019-11-15) 소유권 이전 (이권보 → 문효섭)

갑5 (2023-07-14) 소유권 이전 (문효섭 → 윤서연 외 1명, 매매)

갑6 (2025-01-07) 주식회사케이비국민카드 지분가압류, 22,977,848원 (말소)

갑7 (2025-03-14) 서울보증보험 지분가압류, 17,018,730원 (말소)

갑8 (2025-11-07) 국민은행 임의경매, 236,580,247원 (말소)

등기부채권 총액: 295,196,578원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 거주인이 부재하여 임대 여부 및 점유 관계가 불분명합니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금/차임이 미상인 경우 주의가 필요하나, 본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 별도의 임차인 보증금을 인수할 위험은 낮습니다. 그러나 실제 점유 관계는 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서상 지상권개요는 있으나, 해당 권리가 존재한다는 명시는 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. '포천종합경기장'이 가까워 다양한 문화 및 체육 활동을 즐길 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 알려진 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 세밀한 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근의 근린생활시설 및 포천종합경기장 등 공공시설 이용이 편리합니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 학군 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 아파트 단지 인근에 통학이 가능한 교육시설이 있을 것으로 예상됩니다. (추후 별도 확인 필요)

5.3. 녹지 및 공공시설

포천종합경기장이 인접해 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

본건은 비행안전제2구역(지원)으로 지정되어 있어, 건축 행위나 증축 시 군사 시설과의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 여부 등 관련 규제 사항은 매수 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 공실/명도 위험

거주인 부재로 임대 여부가 미상인 점은 향후 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 명도 대상이 되는 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 자체는 원활할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트(2017년 사용승인)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 포천종합경기장 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗하며, 인수할 권리나 보증금이 없습니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 규제 사항과 임대 여부 미상인 점은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축 아파트(2017년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 포천시 내 주거지역에 위치하며, 인근 공공시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 분석한 결과, 본 건과 유사한 규모(약 75㎡)의 아파트에서 2026년 1월 기준 2억 1천만원의 전세 계약이 있었습니다. 또한, 본 건보다 작은 면적(약 60㎡)의 아파트가 2026년 6월~7월에 걸쳐 2억 2천 3백만원에서 2억 5천 5백만원 사이에 거래된 점을 감안하면, 본건(74.97㎡)의 시장 가치는 최소 2억 7천만원 이상으로 추정됩니다. 감정평가액 287,000,000원(2억 8천 7백만원)은 이러한 시장 상황을 합리적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

현재 물건의 권리 관계는 매우 깨끗하며, 인수할 임차인이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 규제 사항과 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 243,950,000원 (2억 4천 3백 95만원)을 기준으로 제시합니다. 다만, 현장 답사를 통해 건물 상태, 관리 상태, 주변 시세 변동 등을 최종적으로 확인한 후, 보수적인 관점에서 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.