나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52204 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층610호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공공시설, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철3호선 "녹번역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물 중 제6층 제610호로서, (사용승인일자:2006.01.20.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 소화설비, 화재경보설비, 공조설비 및 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 각각 세로의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52204 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평농업협동조합

감정가: 1,000,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층610호

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물 중 제6층 제610호

사용승인일자: 2006년 01월 20일

건물 주용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

건물지분: 56.34㎡ (약 17.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 특이사항

토지거래허가구역:

* 대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26~2026.8.25

* 허가대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공공시설, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 3호선 "녹번역"이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측 및 남서측으로 각각 세로의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2017년 08월 28일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 근저당, 가압류, 압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 총 등기부채권액

등기부상의 채권 총액은 1,524,688,640원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다(미상).

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 은평구청 등 공공시설이 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역을 배후로 하는 근린생활시설 및 상업시설이 대로변을 따라 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 관련성

본 건물은 노유자시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되어 왔으며, 이러한 용도와 관련된 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내부에 레스토랑, 물리치료실, 의사실, 사우나, 황토찜질방, 마트, 도서실, 이미용실 등 다양한 편의 및 부대시설이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 의료시설

차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원과 청구성심병원 등 종합병원이 위치하여 응급 상황 발생 시 신속한 대처가 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

건물 뒤편으로 약 1만여 평 규모의 녹번동 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.4. 기타 생활 정보

주변에 은평구청, 사회복지관, 보건소, 은평예술회관 등 공공기관 및 문화시설이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 특정 대상자(외국인 등) 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 아파트 등)로 토지를 취득하는 경우 관련 법규에 따른 허가를 받아야 함을 의미합니다. 현재 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 이어지고 있어, 매수인의 취득 목적 및 자격에 따라 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축물 규제가 적용됩니다 (기존 건축물은 12층).

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

6.3. 건물 운영 및 권리 문제

과거 해당 건물에서 관리비 관련 민원 및 소송이 발생했던 이력이 있으며, 현재 다수의 경공매 물건이 존재하는 점은 건물 운영 및 관리에 잠재적인 리스크가 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하며, 은평구청 및 근린공원 등 편의시설과 녹지 공간이 풍부하여 입지 조건이 우수합니다. 또한, 노인복지시설 및 근린생활시설로서의 복합적인 용도를 가진 건물로, 노인 관련 시설이나 기타 근린생활 업종을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규제, 그리고 과거의 민원 및 다수의 경공매 물건 현황 등은 취득 및 운영 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 도보 접근 가능 거리로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의시설: 주변의 풍부한 공공시설, 근린공원, 그리고 건물 내부에 마련된 다양한 부대시설은 거주 및 운영의 편의성을 높입니다.

* 다목적 활용 가능성: 노인복지시설 및 교육연구시설, 제2종근린생활시설 등 다양한 용도로 활용된 이력이 있어, 목적에 따른 전환 및 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,000,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 그리고 향후 예상되는 명도 및 운영 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 다수의 경공매 물건 존재 및 토지거래허가구역 지정 등의 제약 사항을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석 및 시세 조사를 진행하시기를 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.