나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4749 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층524호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경천철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치함 주위는 공동주택 및 주상용건물, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 소재하고 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 5층 524호로서 외벽:몰탈위페인팅 등 마감. 내벽:벽지 등 마감 창호:샷시조창호임.

이용상태

2022.05.13일자로 사용승인되고 공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비 및 승강기설비,주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4749 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층524호

용도: 아파트 (공동주택 - 청년주택)

감정가: 262,000,000원 (26,200만원)

면적:

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지 지분: 8.7996㎡ (약 2.66평)

건물면적: 22.47㎡ (약 6.80평)

건물 지분: 22.4666㎡ (약 6.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 경전철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 주상용 건물, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 7층 건물 중 5층에 위치한 524호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 2022년 5월 13일 사용승인된 신축 건물입니다.

* 인접 도로상태

본건은 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도 한정, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 또는 신고가 필요할 수 있습니다. 건축선 후퇴선(3m)이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권 (2022-08-12, 한국주택금융공사)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리

경매개시결정(갑6) 외 을1, 을2, 을3, 을4, 갑7 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계

0원

* 임차인 현황

임차인: 김민희

보증금: 3,000,000원

차임: 360,000원

전입일자: 2024-11-15

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 배당신고일자는 2026년 1월 22일입니다.

* 집합건물 등기부 요약

총 채권액은 672,660,190원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치하며, 주변은 아파트, 빌라 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근 시설

솔밭공원역 인근으로 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있으며, 경전철 솔밭공원역 역세권 지역입니다. 2022년 사용승인된 에드가쌍문 청년주택으로, 젊은층을 위한 주거 공간 특화 단지입니다.

* 잠재력

공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정되어 있어, 지역 활성화 및 주거 안정 지원 정책과 관련된 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 정보

에드가쌍문 아파트, 2022년 5월 13일 사용승인. 총 7층 건물 중 5층에 위치하며, 총 253세대로 구성되어 있습니다.

관리사무소 연락처: 02-998-5560

* 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 상세 정보

주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가 쌍문 청년주택

사용승인일: 20220513

동수: 1동

세대수: 253세대

최고층: 7층

지하주차대수: 4대

복리시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

전기차충전기(지하): 2대

* 면적 정보 (본건 호수 기준)

전용면적 (추정): 22.47㎡ (약 6.80평)

공급면적 (추정): 명시적 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항

고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 인해 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 나타나지 않았습니다.

* 기타 특이사항

감정평가서상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보란이 비어있습니다. 임대 관계는 미상이나, 임차인 김민희 씨의 경우 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 '에드가쌍문' 아파트의 한 호실로, 경전철 솔밭공원역 역세권에 위치하며 청년주택으로 공급되어 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 권리관계가 비교적 깨끗하고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험은 적은 편입니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 소형 면적임을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 솔밭공원역을 도보로 이용 가능하여 교통이 편리합니다.

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 청년주택 특화: 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정되어 젊은층을 위한 주거 공급에 초점을 맞춘 단지입니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸 예정이며, 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 262,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

검색 결과에 따르면, 에드가쌍문 아파트는 2022년 준공된 청년주택으로, 소형 면적(11평, 14평 등) 위주로 거래가 이루어지고 있습니다. 최근 유사 면적대의 아파트 매매가는 1억원대 후반에서 2억원 초반대로 형성되어 있는 것으로 보입니다. (정확한 시세는 개별 물건의 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 예상 입찰가 산정:

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다. 유사 면적대의 시세 및 건물 상태, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건은 전용면적 22.47㎡ (약 6.8평)의 소형 아파트이므로, 투자 목적과 자금 계획에 맞춰 신중한 접근이 필요합니다. 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준인 약 2억 9백만원 ~ 2억 3천 6백만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.