나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513702 [1] 인천광역시 부평구 부평동 576-5 재상주택 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장로터리' 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '부평역(1호선, 인천1호선)'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 내 제4층 제402호로서 (사용승인일:2011.06.22.) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비와 엘레베이터설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 이용 중인 세로장방형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 (1), (2): 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513702 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 576-5 재상주택 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 56,000,000원

토지면적: 5.43㎡ (약 1.64평)

건물면적: 15.39㎡ (약 4.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단 (본 보고서 작성 시점 기준)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장로터리' 남동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천1호선 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 근로복지공단입니다.

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2025년 4월 7일 접수)입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인 남도연 씨의 보증금은 50,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 6월 14일이며, 확정일자는 2021년 5월 18일입니다.

임차인의 확정일자 (2021년 5월 18일)가 말소기준권리 (2025년 4월 7일)보다 선순위이므로, 임차인은 대항력이 있으며 보증금 50,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

등기부등본 상의 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

부평역 및 부평시장 로터리 인근은 인천 지역의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다.

상권 내에는 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

다세대주택 및 오피스텔이 혼재되어 있어 주거 수요 또한 꾸준히 유지되는 지역입니다.

5. 생활정보

본 건은 도시형생활주택으로, 기본적인 급배수 설비와 엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 4층에 위치하며, 2011년 6월 22일 사용 승인되었습니다.

부평역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 부평 내 주요 지역으로의 이동 또한 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 50,000,000원을 별도로 인수하지 않아도 되는 점은 긍정적입니다.

본 건물의 전용면적이 15.39㎡로 매우 작아, 향후 재매각 또는 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로 얼마 남지 않아 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 부평의 핵심 상권 및 교통 요지에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 입지적 가치가 높습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 점은 매우 큰 장점입니다.

감정가 56,000,000원은 건물 연식 (2011년)과 면적 (15.39㎡)을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 시세 자료를 보면, 유사한 면적 및 건물 연식의 주택 매매가는 2026년 7월 기준 7,000만원 ~ 28,400만원 등 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 해당 범위 내에서 비교적 합리적인 편입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 환금성과 안정적인 임대 수요 기대.

임차인 보증금 미인수 조건으로 인한 투자 위험 감소.

소형 면적으로 인한 초기 투자 비용 부담 완화 및 다양한 투자 활용 가능성.

부평 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 56,000,000원

임차인 보증금: 50,000,000원 (인수 의무 없음)

최근 매매 사례 (2026년 7월) 기준, 면적 대비 가격 변동성을 고려할 때, 본건 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점과, 해당 지역의 꾸준한 수요를 감안하여, 감정가 수준에서 소폭 상승한 58,000,000원을 적정 입찰가로 제시합니다. 본 입찰가는 경매 수수료, 취득세, 명도 비용 등을 고려한 희망 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.