나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52173 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 159-21 동우리체 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "역촌역(6호선)" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(역촌역/6호선)이 소재하 는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 중, 본건은 제6층 제601호로 서(사용승인일:2011.8.5), 외벽 : 외장석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52173 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 159-21 동우리체 6층 601호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

건물면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2011년 8월 5일 (사용승인일)

총층수: 6층 중 6층

1.4. 감정가

감정가: 320,000,000원 (삼억 이천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "역촌역(6호선)" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

건물이 소재하는 토지는 2필지가 일단의 대체로 장방형 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량의 출입 또한 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

이 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

(허가구역 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

(허가구역 지정 기간: 2025.10.20~2026.12.31 허가대상 용도: 아파트)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 7일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 등기부현황 (주요 권리)

* 소유권보존 (2011-08-12)

* 소유권이전 (2011-11-07)

* 공유자전원지분전부이전 (2021-05-21, 매매)

* 주택임차권 (김 , 2023-07-26 접수, 300,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-01-07) - 말소기준권리

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-11-24) - 말소 예정

* 압류 (은평구, 2023-01-19) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-10, 300,000,000원) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-04-23

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

* 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인의 대항력이 없으며, 위 확약서 내용에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서울특별시 은평구 녹번동 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

6호선 역촌역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다.

4.2. 주변 거래 사례 (최근 2026년 5월 기준)

* 서울특별시 은평구 녹번동 75-7번지 (1986년 건축, 50.25㎡, 2층): 21,500만원 (약 1,414만원/평)

* 서울특별시 은평구 녹번동 152-90번지 (2001년 건축, 59.12㎡, 3층): 43,500만원 (약 2,433만원/평)

* 서울특별시 은평구 녹번동 31-23번지 (2014년 건축, 28.78㎡, 4층): 30,500만원 (약 3,502만원/평)

4.3. 분석

주변의 최근 다세대주택 매매 사례들을 분석한 결과, 건축 연도와 면적, 층수에 따라 가격 편차가 두드러집니다.

특히 2014년에 건축된 신축 건물(28.78㎡)은 평당 약 3,502만원으로 가장 높은 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건은 2011년에 건축되어 신축 건물보다는 연식이 있으나, 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

건물 전용면적(39.36㎡, 약 11.91평)은 거래 사례의 중간 범위에 속합니다.

감정가 320,000,000원(평당 약 2,687만원)은 최근 거래된 신축 건물의 시세보다는 낮지만, 연식이 있는 건물보다는 높은 수준으로, 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 지하철 6호선 역촌역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택이 밀집한 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6층에 위치하여 채광 및 통풍 면에서 유리하며, 조망권 확보에도 긍정적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다. (외국인, 특정 용도 등 제한 사항 확인 필요)

6.2. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 300,000,000원입니다. 이는 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 금액이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 분석 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서북권의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 여건과 발달된 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2011년에 건축되어 비교적 최신 건물이며, 6층이라는 층수도 장점입니다.

가장 주목할 점은 임차인 김 의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자의 법적 리스크를 크게 줄여주는 매우 긍정적인 요소입니다.

토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서북권 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 임차인 보증금 인수 부담 제로 (대항력 없음 및 HUG 관련 확약서)

* 비교적 양호한 건축 연도(2011년) 및 쾌적한 고층(6층) 위치

* 안정적인 주거 인프라 구축 지역

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 평당 약 2,500만원에서 3,000만원 범위의 시세를 형성하고 있습니다.

본 물건의 전용면적은 약 11.91평이므로, 이를 기준으로 산정 시 약 29,775만원에서 35,730만원 범위로 예상됩니다.

감정가 320,000,000원은 이 범위 내에 있으며, 최근 신축 건물의 높은 평당가격을 고려할 때, 시장 상황 및 경매 참여자들의 경쟁률에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 수준인 320,000,000원을 기본으로 하되, 치열한 경쟁 시에는 330,000,000원에서 350,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.