나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4831 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층537호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제5층 제537호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임, 벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "공동주택(청년주택)"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(청년주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측, 북측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지에 소재한 에드가쌍문 5층 537호의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4831 (1)입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 5층에 위치하고 있으며, 2022년 5월 13일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

정확한 용도는 공동주택(청년주택)으로 표기되어 있습니다.

감정평가액은 301,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 11.74㎡ (약 3.55평)이며, 건물 전용면적은 30.03㎡ (약 9.09평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"에서 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철역과 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등 다수의 도시관리계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 12일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

본 물건에 등기된 모든 근저당권, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 유운식 씨가 있으며, 2024년 7월 15일에 전입하였으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

총 채무액은 등기부등본상 기재된 권리 금액을 합산하면 545,675,120원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 쌍문동 일대는 도봉구의 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

솔밭공원역을 중심으로 일부 상권이 형성되어 있으며, 주로 소규모 점포 및 생활 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 학교가 다수 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 상권의 잠재력도 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 지하철 우이신설선 솔밭공원역을 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 여러 학교가 주변에 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 좋은 편입니다.

의료 시설 이용 시에는 도봉구 내 종합병원 및 다양한 의원들을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 자체는 2022년 5월에 사용승인되어 비교적 신축에 해당하지만, 내부 상태 및 관리 수준은 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 고도지구, 조망가로특화경관지구 등 건축 관련 규제가 존재하여 향후 신축이나 증축 등 건축 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

명도 대상 임차인은 대항력이 없고 보증금도 없어 법적인 문제는 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간 지연이나 추가적인 협상이 필요할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

건축물대장상 용도가 '공동주택(청년주택)'으로 명시되어 있으므로, 실제 사용 용도와의 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 신축급 공동주택으로, 솔밭공원역 역세권에 자리하고 있어 입지적 강점을 지닙니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 시 인수되는 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

2022년 사용승인된 건물이라는 점은 주택의 컨디션에 대한 긍정적인 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물에 가까운 연식으로 하자 발생 가능성이 낮고, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

대항력 없는 임차인의 존재는 명도 과정을 단순화하여 신속한 명도를 기대하게 합니다.

지하철 솔밭공원역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 교통 편의성이 높고, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

공동주택(청년주택)으로서의 용도는 장기적인 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로도 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,000,000원입니다.

최근 유사한 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2012년식 26.51㎡ 면적의 주택이 15,500만원에 거래되었습니다.

본건은 2022년 사용승인된 30.03㎡ 면적의 신축급 건물임을 고려할 때, 유사 면적의 2012년식 건물보다 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

신축 연식 프리미엄과 면적을 종합적으로 고려하여 현 시세 수준을 추정했을 때, 대략 210,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 70% ~ 83% 수준입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 250,000,000원으로 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.