나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13565 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 158-48 킴스빌 비동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며 '면목5동주민센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선:사가정역 및 면목역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2018.11.29) 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 알루미늄 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 동일로92길, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 사가정로37길에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(면목5동 152-1번지 일대 모아타운)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2025-11-27)(면목역3의7구역 가주택정비사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13565 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 158-48 킴스빌 비동 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 322,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

건물명: 킴스빌 비동

준공일: 2018년 11월 29일

층수: 6층 건물 중 제3층 제302호

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

외벽: 석재 마감 등

내벽: 상세 내용 없음

창호: 알루미늄 샷시 창호 마감 등

토지 면적: 15.09㎡ (약 4.57평)

토지 지분: 15.09㎡ (약 4.57평)

건물 면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

건물 지분: 25.68㎡ (약 7.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며 '면목5동주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 사가정역과 면목역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 남측으로 왕복 4차선 도로인 동일로92길, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 사가정로37길에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 주변 토지이용계획

서울특별시 중랑구 면목동 158-48번지 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역(면목5동 152-1번지 일대 모아타운), 소규모주택정비사업의 사업시행구역(면목역3의7구역 가주택정비사업), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 규제되고 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본에 따르면, 본 건에는 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 28일자 국민건강보험공단 압류(갑5)입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을구 1번: 2024년 6월 25일자 주택임차권 (권리자: 김수환, 권리금액: 190,000,000원). 이 권리는 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인으로 김수환 씨가 존재합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 10일

* 확정일자: 2020년 5월 8일

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 199,500,000원 (1차 보증금 증액분 9,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 10일

* 확정일자: 2022년 5월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 9,500,000원

3.3. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인 김수환 씨의 보증금 중 일부(총 보증금 199,500,000원에서 배당받는 금액을 제외한 잔액)는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 해당 주택임차권이 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로, 낙찰 시 임차 보증금 인수 위험을 최우선으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 중랑구 면목동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 7호선 사가정역과 면목역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선도 운행되어 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 인근 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 접근성도 양호합니다.

4.3. 지역 개발 계획

본 물건은 '면목5동 152-1번지 일대 모아타운' 및 '면목역3의7구역 가주택정비사업' 등 소규모 주택정비사업 지역에 포함되어 있어, 향후 재개발 및 지역 가치 상승에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

4.4. 상업 및 편의시설

인근에 면목5동주민센터, 소규모 마트, 식당 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 주민센터, 병원, 은행, 각종 상점 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

반경 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육기관이 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 녹지 및 환경

주변에 대규모 공원이나 산이 바로 인접해 있지는 않아 녹지 공간 접근성은 다소 제한적입니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수 부담

대항력 있는 임차인 김수환 씨의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 총 보증금 199,500,000원의 상당 부분이 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 예상 입찰가 산정 및 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 소규모주택정비사업 구역 등 다양한 법규 및 도시계획에 따른 개발 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)은 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금 총액이 199,500,000원에 달하며, 이 중 일부라도 낙찰자가 부담해야 할 경우 투자 수익성에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 상반될 수 있는 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 소규모 주택정비사업 구역에 포함되어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철 7호선 역세권(사가정역, 면목역)으로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 25.68㎡)의 다세대주택 거래가는 약 2억 5천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 파악됩니다 (2026년 7월 기준, JSON 데이터 분석). 감정가는 322,000,000원입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 김수환 씨의 보증금 199,500,000원을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 임차인이 경매 절차를 통해 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액의 전부 또는 일부를 부담해야 하므로, 실제 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 260,000,000원 (2억 6천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 할인된 가격이며, 잠재적인 임차 보증금 인수 부담을 고려한 금액입니다.

주의사항: 임차인과의 명도 협상 및 실제 인수되는 보증금액에 대한 정확한 확인이 입찰 전 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.