나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5018 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층618호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선"솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 남서측 인근에 우이신설선"솔밭공원역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 618호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(청년주택)(방1, 거실겸 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다. ("후첨" 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가각정리된 정방형 토지로서, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복5차로와 접하고, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1 준주거지역, 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 :2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지 에드가쌍문 6층 618호에 소재한 아파트(청년주택)입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경5018 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 270,000,000원입니다.

토지 면적은 9.06㎡ (약 2.74평)이며, 건물 면적은 23.19㎡ (약 7.01평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2022년 5월 13일 사용 승인되었습니다. 총 7층 건물 중 6층에 위치합니다.

아파트 명칭은 '에드가 쌍문 청년주택'이며, 해당 건물은 총 1개동 253세대로 구성되어 있습니다. 건물의 총면적은 17008.9407㎡입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 도보 거리에 우이신설선 '솔밭공원역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 도로변에는 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측으로 왕복 5차로와 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정), 건축선(도로 경계선에서 3m 후퇴) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(을1)입니다.

등기부상 소유권보존(갑1), 다수의 근저당권(을1, 을2, 을3), 가압류(갑6), 임의경매개시결정(갑7), 압류(갑8) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,499,094,440원입니다.

임차인 현황으로는 박준용 씨가 있으며, 보증금 3,000,000원, 차임 440,000원, 전입일자 및 확정일자 2025년 7월 30일, 배당신고일자 2026년 1월 7일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요: 없음).

1.3. 상권분석

주변 환경은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 형태를 보입니다.

단지 인근에는 우이신설선 '솔밭공원역'이 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적으로 작용합니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 방 1개, 거실 겸 주방, 욕실, 현관 등으로 구성된 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

주변에는 솔밭공원과 같은 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. (솔밭공원역 인근 솔밭근린공원은 배드민턴장, 운동시설, 산책로 등을 갖추고 있습니다.)

교통은 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용이 가능하며, 인근 버스정류장 이용도 편리합니다.

아파트 정보에 따르면 '에드가 쌍문 청년주택'은 2022년 5월 사용승인되어 비교적 신축 건물입니다. 지하 주차대수는 4대이나, 총 주차대수 합계는 0대로 표기되어 있어 주차 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 상 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 건축 행위에 제약을 가할 수 있습니다.

본 물건과 동일한 건물 내 유사 면적(23.19㎡)의 최근 실거래가 자료가 부족하여 정확한 시세 파악 및 시장 가치 산정에 어려움이 있습니다. 다만, 청년주택의 경우 특정 계층을 대상으로 한 수요와 공급에 따라 시세가 형성될 수 있습니다.

주차대수 합계가 0대로 표기된 부분은 실제 주차 가능 대수와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인 시 주차 시설 현황을 반드시 점검해야 합니다.

주변 반경 500m 이내에서 유사한 유형의 거래 사례가 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기준)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 신축 아파트(청년주택)로, 우이신설선 솔밭공원역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 자랑합니다. 감정가는 2억 7천만원이며, 건물은 2022년 5월 사용 승인되어 비교적 신축입니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 가능하며, 대항력 없는 임차인이므로 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 환경이 양호하고 솔밭공원 등 녹지 공간과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 고도지구 등 도시계획 제한 사항과 유사 면적의 실거래가 부족은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 우이신설선 솔밭공원역 도보 이용 가능.

신축 건물: 2022년 5월 사용 승인된 최신축 건물.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

청년주택 특성: 특정 수요층을 대상으로 한 임대 수익 기대 가능 (월세 44만원 수준).

쾌적한 환경: 솔밭공원 인접, 주변 녹지 공간 확보.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(23.19㎡)의 직접적인 실거래가 자료가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 제공된 정보와 유사 물건 분석 시, 현재 감정가 270,000,000원을 기준으로 볼 때, 잠재적인 임대 수익률 및 향후 시세 상승 가능성 등을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 시장 가치는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 주변 동종 물건의 최근 거래 동향 분석을 통해 최종적으로 결정하시는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 275,000,000원 내외로 제시하며, 이는 감정가 대비 약 101.85% 수준입니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.