나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13601 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 520-22 경일리치빌 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있음. 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남동측 및 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로서 외벽:석재붙임 마감 등. 내벽:벽지도배 및 일부타일 마감 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2012.07.24일자로 사용승인되고, 방2,주방,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

상하수도시설 및 기본적인 위생설비,승강기설비,도시가스보일러에 의한 개별난방 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 6미터, 북서측으로 폭 3~4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13601 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 520-22 경일리치빌 4층 402호 (도로명주소: 서울특별시 중랑구 용마산로99길 31-11)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 258,000,000 원

* 토지면적: 20.17㎡ (약 6.10평)

* 토지지분: 20.17㎡ (약 6.10평)

* 건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

* 건물지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO (주요 채권은행은 디비저축은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 남동측 및 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 건축물 현황

* 본건이 소재한 경일리치빌은 2012년 7월 24일 사용승인된 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물입니다.

* 본 건은 4층에 위치한 402호이며, 내부 구조는 방 2개, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 건축물 내에는 기본적인 위생 설비, 상하수도 시설, 승강기(1기) 및 도시가스 보일러를 통한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축면적은 29.62㎡(약 8.96평)으로, 소형 주거 공간입니다.

2. 권리분석

2.1. 총채권액 및 말소기준권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 2017년 5월 26일자 하나은행 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액은 233,889,527원이며, 이는 말소기준권리 이후 설정된 여러 권리들의 합계입니다.

2.2. 소멸주의 원칙 적용 여부

* 본 경매 절차는 소멸주의 원칙이 적용되는 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 본 건의 경우, 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 설정된 근저당, 가압류, 그리고 본 경매개시결정 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재 파악된 정보상 없는 것으로 보입니다.

2.4. 임차인 현황

* 명시된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3. 상권분석

* 본 건은 서울특별시 중랑구 망우동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있어, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근에 "혜원여자중학교"가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 노선버스정류장이 인접해 있어 도심으로의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 상업 시설은 주로 지역 내 소규모 편의점, 마트, 식당 등이 분포할 것으로 예상되며, 대규모 상업 지구는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4. 생활정보

* 교통: 남동측 및 서측 인근의 노선버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다. 차량으로는 도로망을 이용하여 접근할 수 있습니다.

* 교육: "혜원여자중학교"가 인근에 위치하며, 초등학교 및 고등학교는 차량 이동이 필요한 거리에 있을 수 있습니다.

* 편의: 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 병원 등) 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 조용하고 정돈된 주택가 지역으로, 쾌적한 주거 생활을 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규적 제한 사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 및 용도에 대한 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규 및 군사시설보호법 등의 적용을 받고 있어, 관련 법규 확인 및 준수가 필수적입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2024. 9. 10.~2029. 9. 9. 및 2025. 8. 26.~2026. 8. 25., 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)이 있으며, 특정 대상(예: 지목이 도로인 경우, 외국인 등)은 허가 대상이 될 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다.

5.2. 명도 관련 리스크

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상치 못한 임차인의 존재 또는 권리 주장이 있을 경우, 명도 과정이 지연되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 주변 시설 조사 (혐오시설 등)

* 서울특별시 중랑구 망우동 520-22번지(용마산로99길 31-11) 일대를 조사한 결과, 본건 주변은 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, "혜원여자중학교" 등 교육 시설과 공원, 소규모 상업 시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 주변 지역에 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설, 또는 기타 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않아, 일반적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 요소는 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 중랑구 망우동에 위치한 2012년 준공의 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 29.62㎡(약 9평)의 소형 주택으로, 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 소액 투자 물건으로서의 잠재력도 있습니다.

* 권리 관계가 모두 소멸되는 깔끔한 물건으로, 인수할 권리가 없어 투자에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

* 다만, 여러 법규적 제한 사항과 허가구역 지정 등에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2012년)에 준공되어 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 및 운영 비용 부담이 적으며, 1인 가구 및 소규모 가구의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 권리 분석이 명확하고 안전한 물건입니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 호재를 통해 시세 상승을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가진 투자처입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 건물 면적: 29.62㎡ (약 9평)

* 인근 최근 매매 사례 분석:

* 2019년식 44.6㎡ 다세대주택: 400,000,000원 (약 8.97백만원/㎡)

* 1986년식 45.2㎡ 다세대주택: 150,000,000원 (약 3.32백만원/㎡)

* 1986년식 81.52㎡ 연립주택: 220,000,000원 (약 2.70백만원/㎡)

* 본건(2012년식, 29.62㎡)의 감정가(258,000,000원)는 ㎡당 약 8.71백만원 수준입니다. 이는 가장 최근이고 유사한 연식(2019년)의 매매 사례(약 8.97백만원/㎡)와 유사한 수준으로, 본건의 가치를 뒷받침하는 것으로 판단됩니다. 오래된 주택들의 가격대는 본건과 비교하기에 무리가 있습니다.

* 총 등기부채권액 233,889,527원을 고려할 때, 투자 수익률 및 명도 비용, 부대 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 : 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.