나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13583 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교"남서측 인근에 위치(도봉로 596)하며, 주위환경은 도봉로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 근린생활시설과 공동주택 등이 위치하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 인근에 위치한 ‘도봉로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내(사용승인일:2024.04.04) 제2층 201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 시멘트 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷치창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설로 오피스텔로 추정됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장시설, 방송시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지(창동 731-19, 731-20, 731-21, 731-22, 731-28) 일단의 토지로 평지, 부정형으로, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 7~8미터의 도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

창동 731-19: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-20: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-21: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-22: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-28: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13583 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 제2층 제201호

용도: 오피스텔 (공부상 제2종근린생활시설)

건물 사용승인일: 2024년 4월 4일

감정가: 6억 1천 6백만원

1.2. 면적 및 지분

토지 면적: 21.67㎡ (약 6.56평)

토지 지분: 21.6741㎡ (약 6.56평)

건물 면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 인천수산업협동조합 (등기부채권 총액 20,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 남서측 인근(도봉로 596)에 위치하며, 주위는 도봉로변을 따라 음식점, 카페, 병원 등 근린생활시설과 공동주택이 밀집한 노선상가지대입니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제2층 제201호로, 2024년 4월 4일에 사용승인된 신축 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 시멘트 및 타일, 창호는 샷치창으로 마감되었습니다.

2.3. 교통 및 도로 접근성

본건 인근 도봉로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 노폭 약 40미터, 남서측으로는 노폭 약 7~8미터의 도로에 접해 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 2025.03.19. 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 소멸됩니다.

매각으로 인수되는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 2억 6천 5백만원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차보증금 2억 6천 5백만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 종합 의견

본 물건은 등기부상 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 창동 지역은 도봉로를 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 있는 지역입니다. 신축 건물로 깔끔한 편의시설을 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 다양한 음식점, 카페, 병원 등 근린생활시설이 풍부하여 생활이 편리합니다. 가인초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에도 접근성이 좋습니다.

4.3. 건물 편의시설

위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방시설, 주차시설, 방송시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다. 건축선 후퇴 등 규제가 존재합니다. 이러한 사항들은 향후 재건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있으나, 현 시설 이용에는 직접적인 제약이 없을 수 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태 불확실성

감정평가서상 내부 확인이 폐문 등으로 인해 정확히 이루어지지 못하였으며, 집합건축물대장 현황도면에 따른 추정이라고 명시되어 있습니다. 실제 이용 상태가 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

5.3. 신축 건물의 초기 하자

2024년 4월 사용승인된 신축 건물로, 향후 발생 가능한 초기 하자에 대한 점검이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2024년 4월 준공된 신축 오피스텔로, 현대적인 시설과 도봉로변의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 풍부하여 실거주 및 임대 투자가 모두 가능할 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 내부 이용 상태 확인 및 토지이용계획상의 제한 사항 등은 유의 깊게 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공으로 최신 설비와 깔끔한 상태 유지 기대.

* 뛰어난 입지: 도봉로변 역세권(예정) 및 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리 및 보증금 없어 명확한 투자 가능.

* 지역 개발 잠재력: 창동 일대(쌍문생활권중심) 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

8. 예상 입찰가

최근 3건의 매매 사례 (2025년 2월 4일 거래)를 분석한 결과, 동일 건물(더프라우드창동)의 전용면적 59.77㎡ 기준으로 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 3층: 5억 8,808만원

* 12층: 6억 3,988만원

* 14층: 6억 5,024만원

본 건은 2층으로, 최근 거래된 3층 매물(5억 8,808만원)보다는 낮은 층수이며, 감정가 6억 1,600만원과 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

2층의 가치를 보수적으로 평가하고, 최근 3층 거래 사례를 참고하여 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 5억 8,000만원 ~ 6억 1,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.