나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5094 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층628호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 6층 628호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로 및 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 6층628호 아파트입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경5094 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 6층에 위치하며, 전용면적은 30.03㎡ (약 9.09평)입니다. 토지 지분은 11.74㎡ (약 3.55평)입니다.

감정평가액은 300,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물의 사용승인일은 2022년 5월 13일로 신축 건물에 해당합니다.

총 253세대의 아파트 단지에 속해 있습니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하며, 지하철 4호선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도가 매우 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을1)입니다.

이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 등기부등본상 을1, 을2, 을3 근저당권, 갑6 임의경매 개시결정, 갑7 압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

총 채무액은 448,928,224원입니다.

임차인 현황

* 김

보증금: 3,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2025-11-19

확정일자: 2025-11-21

배당신고일자: 2025-12-29

대항력: 없음

권리분석: 소멸 예상

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-06

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 소멸 예상

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍문동 지역은 주거 기능과 함께 다양한 상업 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 솔밭공원역을 중심으로 한 역세권 지역으로, 유동인구가 꾸준히 발생하며 배후 수요 또한 탄탄할 것으로 보입니다.

아파트, 점포, 병원 등이 혼재된 복합 상권으로, 다양한 업종의 상권 분석이 가능하며, 지역 주민들을 대상으로 한 상권 형성도 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 에드가쌍문 청년주택 아파트로, 2022년 5월 사용승인된 신축 건물입니다.

내부는 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있으며, 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리합니다.

아파트 단지는 최고 7층, 지하 2층 규모이며, 총 253세대가 거주하고 있습니다.

주차는 지하 주차장만 이용 가능하며, 지하 주차대수는 4대입니다. 전기차 충전기는 지하에 2대 설치되어 있습니다.

주변 지역 정보 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 있어 여러 제한사항을 고려해야 합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 아파트 용도에 한해 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31).

건축선 규정으로 인해 도로 경계선에서 3m 후퇴선이 적용될 수 있습니다.

건축물대장상 '청년주택'으로 표기되어 있어, 일반 아파트 시장과는 다른 특성을 가질 수 있으며, 향후 용도 변경 등을 고려해야 할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로 명시되어 있으나, 현 임차인들은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 역세권에 위치한 신축 아파트로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

신축 건물이라는 점과 비교적 명확한 권리 분석 결과는 투자에 긍정적인 요소입니다.

다만, 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 향후 건물 활용이나 재건축 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

현재 감정가는 3억원이며, 이러한 장단점을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능하다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

솔밭공원역 초역세권으로 풍부한 미래 가치 보유.

2022년 신축 아파트로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능.

안전한 권리 관계로 낙찰 후 명도 및 등기 이전 절차 용이.

주변 편의 시설 및 교육 환경 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 감정가는 3억원이며, 신축 아파트로서의 가치와 입지 조건을 고려할 때, 현재 시세를 반영하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

주변 유사 물건의 거래 사례 및 본 물건의 상세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 낙찰률은 감정가의 80%~90% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권해드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.