나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3753 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층227호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교"북측 인근에 위치(삼양로 602)하며, 부근은 공동주택 및 주상용건물,업무용 건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 배치되어,제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물(사용승인일:2022.05.13)내 제227호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주상용 건물 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,고도지구(28m 이하),지구단위계획구역,도로(접합),소로3류(폭8m 미만)(접합),조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한 법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에관한특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(해당도로의경계선에서3m후퇴선(건축법))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2025타경3753 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3753 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 227호

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 (사용승인일: 2022.05.13)

해당 층: 2층 227호

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

건물 지분: 30.0311㎡ (약 9.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초등학교" 북측 인근(삼양로 602)에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경전철역이 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건은 백운초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 주변에 별도의 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 도휘주식회사

- 근저당: 한국주택금융공사 (말소기준권리, 2022-08-12)

- 근저당: 한국주택금융공사 (2023-07-14, 말소)

- 근저당: 주식회사온라이프건설 (2023-07-14, 말소)

- 가압류: 주식회사케이비개발 (2024-01-09, 말소)

- 가압류: 박미숙 (2025-11-06, 말소)

- 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-11-07, 말소)

- 압류: 목포세무서장 (2026-01-23, 말소)

총 등기부채권액은 2,114,611,744원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유자 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 추가적인 확인이 필요하며 주의가 요구됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등은 표기되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본 물건은 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

4.2. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석

주변 지역의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 고은빌 (2012년 건축, 26.51㎡) 2026년 7월 2일 15,500만원 거래. (평당 약 1,937.5만원)

- 금강주택 (2000년 건축, 63.29㎡) 2026년 7월 4일 26,500만원 거래. (평당 약 1,394.7만원)

- 진주빌라 (1991년 건축, 36.54㎡) 2026년 7월 1일 14,600만원 거래. (평당 약 1,327.3만원)

4.3. 시세 분석

본건은 전용면적 30.03㎡ (약 9.09평)으로, 가장 유사한 면적(26.51㎡)의 '고은빌' 사례(15,500만원)를 기준으로 평당 약 1,937.5만원을 적용할 경우, 약 175,900,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

그러나 본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 실거래가보다 높은 가격이 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 298,000,000원 대비 현재 시세는 상대적으로 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동의 주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 공동주택 및 상가 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 백운초등학교가 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

5.3. 편의시설

단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가에 비해 매우 높아, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 다양한 토지 이용 규제: 준주거지역, 고도지구, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 상태가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 백운초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 높은 채권 총액, 다양한 토지 이용 규제 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 감정가 대비 현 시세가 낮게 형성되어 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 발달된 주거 인프라: 주변에 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 역세권 입지: 경전철역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 청년주택 용도: 관련 정책 및 수요 고려 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 신축 연도 건물(2012년 건축, 26.51㎡)이 15,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,937.5만원으로 환산하고, 본건의 면적(9.09평)에 적용 시 약 175,900,000원의 시세가 산정됩니다.

하지만 본 물건은 2022년 준공된 신축 건물이라는 점을 감안하면, 동일 평당 가격보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 신축 연도를 고려하여 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 산정된 금액에서 별도로 제외할 사항은 없습니다.

입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향 및 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.