나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52271 [1] 서울특별시 광진구 자양동 829 한강현대아파트 102동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 "지하철 7호선(자양역)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선("자양역")등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 22층 건물내 102동 4층 405호로서, (사용승인일 : 1993년 11월 20일) 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 주차설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 경유하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 자양동 829번지 한강현대아파트 102동 4층 405호에 위치한 아파트로, 서울동부지방법원 2025타경52271 (1) 사건번호로 경매 진행 중입니다.

감정가는 1,453,000,000원이며, 토지면적은 25.47㎡ (약 7.7평), 건물면적은 83.45㎡ (약 25.2평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 현OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 자양동에 소재하며, 지하철 7호선 자양역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 자양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 2024년 5월 16일에 접수된 주식회사 케이뱅크의 근저당권(을23)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주식회사 케이뱅크의 다른 근저당권(을26), 현대캐피탈주식회사(을26), 광주은행(을27), 그리고 삼성카드, 신한카드, KB국민카드, 롯데카드, 하나캐피탈, 토스뱅크, 광주은행, 국민은행, 중소기업은행 등의 가압류(갑10~갑18), 현대캐피탈의 임의경매개시결정(갑19), 하나카드의 가압류(갑20), 역삼세무서장의 압류(갑21) 등 모든 을구 및 후순위 갑구의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전: 현재 소유권은 2018년 3월 30일 매매를 통해 이상민씨에게 이전되었습니다.

* 총 등기부채권액: 2,589,931,456원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 주거 시설과 근린생활시설, 학교 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 7호선 자양역 역세권에 속해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 이를 바탕으로 다양한 상업 및 문화 시설 이용이 용이한 입지입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 개요:

* 아파트명: 한강현대아파트

* 주소: 서울특별시 광진구 자양동 829

* 건물 동/층/호: 102동 4층 405호 (경매 정보 기준. 등기부상 102동 1405호로 표기되어 있어 실제 확인 필요)

* 사용승인일: 1993년 11월 20일 (준공 후 약 33년 경과)

* 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 평스라브지붕

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 주차, 승강기 설비 구비.

* 단지 정보: 총 3개동, 204세대 (102동 120세대), 총 주차대수 153대.

* 면적 정보:

* 토지면적: 25.47㎡ (약 7.7평)

* 전용면적: 83.45㎡ (약 25.2평)

* 분양면적: 전용면적 외 공유 면적을 포함한 분양면적은 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 83.45㎡ 전용면적은 약 100㎡~110㎡ 내외의 분양면적에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1993년 준공된 아파트로 30년 이상 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 층수 불일치: 경매 정보상의 4층과 등기부상의 14층(1405호) 표기 간 불일치가 존재하므로, 실제 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 광진구 자양동의 역세권에 위치한 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 꾸준한 시세 형성 추이를 보이고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 건물 노후화와 등기부상 층수 표기(4층 vs 14층) 불일치라는 중대한 쟁점이 존재하며, 다양한 토지이용계획상의 제한사항도 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사를 통해 최종 판단을 내려야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 자양역 역세권으로 서울 주요 지역으로의 편리한 접근성.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 주거, 상업, 교육 시설이 고루 분포.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 부채가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담 최소화 기대.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 지하철 노선 연장 등의 호재 시 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,453,000,000원

* 최근 매매 사례 (83.45㎡ 기준, 2026년 5월):

* 11층: 1,251,000,000원

* 6층: 1,890,000,000원

* 7층: 1,932,500,000원

* 시세 분석: 최근 매매 사례에서 층별 가격 편차가 매우 큰 것으로 나타납니다. 6층 및 7층의 거래가는 감정가를 상회하는 수준이며, 11층은 감정가보다 낮은 가격에 거래되었습니다. 본 건은 경매 정보상 4층으로, 층수 불일치 이슈를 고려할 때 실제 가치는 현장 조사 후 판단이 필요합니다. 6, 7층 거래가와 11층 거래가, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 층수 불일치 이슈가 해소되고 4층으로 확정된다면 11층 시세보다는 높고, 6, 7층 시세보다는 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 종합 고려: 감정가(14.53억원)를 기준으로, 잠재적 리스크(건물 노후, 층수 불일치 리스크, 토지이용계획 제한)를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,300,000,000원 ~ 1,450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.