나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5186 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층639호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 6층 639호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로 및 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대괸계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5186 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층639호

용도: 아파트 (청년주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격정보

감정가: 300,000,000원

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.0311㎡ (약 9.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 주위로 대로 및 소로3류와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 8월 12일자 한국주택금융공사의 근저당 (을1)

이후 설정된 근저당, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 448,928,224원

3.2. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 1,000,000원

차임: 510,000원

전입일자: 2023-03-16

확정일자: 2025-12-22

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 결과

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

임차인 전 은 대항력이 없으므로 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건 인근에 지하철역, 버스정류장이 위치하며, 근린생활시설, 병원, 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

사용승인일: 2022년 5월 13일

총 세대수: 253세대

최고층: 7층

지하층: 2개 층

5.2. 내부 시설 및 관리

본 건은 공동주택(아파트)으로, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

관리사무소 및 커뮤니티 공간이 있으며, 지하에는 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

주차 대수는 총 112대이며, 지하주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며(외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등), 아파트 용도에 한정된 허가구역 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31.)이 남아있어 계약 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

건축선 관련 규제(도로 경계선에서 3m 후퇴)가 적용될 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

임대관계가 확인되지 않았으나, 본 건의 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 도봉구에 위치한 신축(2022년 사용승인) 아파트로, 지하철 솔밭공원역 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다.

건물 및 단지 상태가 신축임을 감안할 때 우수한 편이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

다만, 토지이용계획상 다수의 도시계획시설이 지정되어 있고, 토지거래허가구역 지정기간이 남아있어 향후 거래 시 관련 규제를 확인해야 하는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2022년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 지하철역 및 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

* 권리관계가 말소기준권리 이후 모두 정리되어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 300,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 신축 아파트의 가치를 고려할 때, 현재 시장 상황과 경매 물건의 특성을 감안하여 예상 입찰가는 270,000,000원으로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이는 감정가의 약 90% 수준이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려한 보수적인 접근입니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사, 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.