나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13253 [1] 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '오류동역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선(오류동역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제101동 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2019.07.09) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 서측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약4M, 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)<추가 기재> 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13253 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 197-3 상떼그린빌 제101동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 사용승인일: 2019.07.09

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제101동 제4층 제401호

면적

토지 면적: 34.69㎡ (약 10.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 324,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '오류동역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선(오류동역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 지하철 1호선 오류동역 도보 약 10분 거리 위치.

* 다수의 시내버스 노선 운행.

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 4M, 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상: 아파트)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 갑3 압류 (광명세무서장, 2021.12.06. 접수)

* 소멸 예상 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을3 주택임차권 (김경만, 298,000,000원) - 말소 예정

* 갑4 가압류 (주택도시보증공사, 4,891,500,000원) - 말소 예정

* 갑5 압류 (구로구) - 말소 예정

* 갑6 압류 (전주세무서장) - 말소 예정

* 갑7 강제경매 (주택도시보증공사, 298,000,000원) - 말소 예정 (본 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 5,189,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 298,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-30

* 확정일자: 2021-08-03

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 조건에 해당함.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명시된 권리 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 7월 기준):

* 서현아트빌가동(140-5): 56.52㎡, 2층, 215,000,000원 (약 380만 원/㎡)

* 윤성주택6동(178-23): 28.18㎡, 3층, 130,000,000원 (약 461만 원/㎡)

* 라이프타운: 47.72㎡, 2층, 185,000,000원 (약 388만 원/㎡)

본건 건물 면적은 46.39㎡ (약 14.03평)으로, 최근 매매된 라이프타운(47.72㎡)과 유사한 크기입니다. 해당 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 1억 8천만 원 내외로 추정됩니다.

감정가 3억 2천 4백만 원은 주변 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

본건은 오류동역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택, 다세대, 도시형생활주택 등이 혼재된 지역입니다. 지역 내 편의시설 및 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 생활 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 소재하여 생활이 편리합니다.

* 교육 시설: 궁동초등학교, 동구로중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 주변 환경

주거 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 인수조건

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 특별한 조건 이행을 요구할 수 있으며, 관련 절차 및 조건을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물의 처분 결과에 따라 본건 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 간 괴리

감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 있으며 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 오류동역 인근에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 HUG 관련 특별 매각 조건, 공동담보, 토지이용계획상의 제한 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 특히, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 본건의 입찰가를 결정하는 데 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 사용승인)

* 오류동역 인근 역세권 입지

* 주거 지역으로 안정적인 수요 기대

* HUG 보증 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 가치 (조건 명확히 확인 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가가 약 1억 8천만 원 내외로 나타났습니다. 감정가(3억 2천 4백만 원)와 시세 간 큰 차이를 고려하고, HUG 관련 특수 조건 및 공동담보 등의 리스크 요소를 감안할 때, 현 시세 수준에서의 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

본건의 경우 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 별도 차감할 금액은 없습니다. 가장 근접한 거래 사례(라이프타운, 185,000,000원/47.72㎡)를 기준으로 환산 시, 본건(46.39㎡)의 예상가는 약 179,700,000원 수준입니다. 따라서, 1억 8천만 원 내외의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.